上星期谈到相信零售市道，以至商业市道的最坏时刻已经过去，空置率明显改善。今日笔者想进一步分析物业投资市场的最新动向，所谓物业投资市场是指成交金额超越数亿元，以至数十亿、甚或是过百亿元的大额物业投资，除整座商场以至大面积甲级商厦外，亦包括酒店、大额豪宅物业等的大额投资，买家主要是物业投资财团、老牌家族，以至物业投资基金、主权基金及家族办公室。

物业投资市场向来对利率高度敏感，因此融资能力要比投资机会及物业估值更加重要，息口走势亦成为投资市场的关键。事实上，自2022年美国联邦储备局加息周期展开，融资成本大幅提高下，在2022至2024年间整体投资市场急速降温，加上无论住宅楼价以至工商物业的价值持续回落，跌市风险高企、对后市缺乏信心下，「现金为王」成为资金配置的主流，物业投资市场自然变得淡静。

随着美国减息周期重启，低息环境持续下，最重要是住宅楼价已于去年年中开始逐步由跌转升，楼价回升及低息配置的资金推动下，投资市场明显转热，而当中的投资物业不单包括豪宅物业，亦有个别酒店以至全幢商住物业，反映近年来物业投资市场经已回归。最新大额投资包括：老牌投资者纪惠集团，刚以约11.68亿元售出舂坎角海天径3至7号的华翠海滩别墅的全幢豪宅，而投资商舖投资者亦以3.4亿元出售旺角亚皆老街67至71号全幢旧楼。

酒店改建作学生宿舍活跃

此外，酒店投资明显更加活跃，连月来已有多座酒店全幢易手，包括计划改建作学生宿舍的富豪东方酒店以15.18亿元易手。另外，远东集团油麻地香港海景丽丝酒店及纪惠湾仔摩理臣山道Dash Living on Morrison的全幢服务式住宅亦相继以约7.5亿元及3.86亿元成交。

总括来说，今年物业投资市场已回复炽热，市场上接连录得多宗大额成交，入市买家背景亦十分多元，有多个家族财团、本地老牌家族、投资基金以至中资财团，反映现时投资市场的风险明显缓和，财团入市信心恢复，相信未来物业投资市场仍会保持活跃。

（作者为世纪21星铸总经理）