很多人忽略了楼市分配社会利益的重要性。所谓「不患寡而患不均」，利益分配的不均匀会引来社会的深层次矛盾。为何本文讨论楼市转流的标题是经济学？今天楼市仍然是最重要的内循环系统，但面对国际经济形势，香港必须要以逆周期措施应对，房屋政策难免偏向管制、放缓了成交转流，现在应该是安排逐步恢复的时候。

有关楼市流转的机制是什么？笔者想分享一些观点，希望可以抛砖引玉：

一、楼市是透过置业各阶梯的成交转流量而分配社会利益的。转流量愈大，社会能分配的利益就愈多。成交转流愈平均分配各置业阶梯，利益分配得就愈均匀。相反，成交转流若不平均分配，就会造成不合理的财富差距和贫富悬殊。

二、楼市不应该过分倚赖一手楼供应，二手住宅的转流成交，譬如楼换楼，也要同等重视，一二手楼要共利相生，不应冲突相克。事实上，一手楼的优势是全新、康乐设施、屋苑设计和意境，二手楼的优势是价格便宜与间隔实用。当然在地点上，一二手楼同样都有独一无二的特性。如果政府对一手楼因地皮收入而有所倾斜，成交上就会同时倾斜向发展商，社会利益分配就不平均，最后会是政府、小市民、也包括发展商的共输局。

三、楼市成交转流究竟流转了社会哪一部分的财富？是时候我们要弄清楚消耗不同部分的财富对市民甚至社会的影响。

笔者用一个最简浅的比喻，一个人的财富可以简单分为：钱包里的钱；银行户口里的资金；资产蕴藏的购买力。用哪一部分的钱有分别吗？绝对有分别！如果单用在银行的资金去买楼，不单会消耗买家的现金，还有可能转移普罗大众市民手上的现金，向财团发展商汇集。不要以为笔者想谴责地产霸权，实际上最后发展商同样是输家。因为银行存款并不是最大的利益价值，最大利益价值其实是以自住单位楼换楼。行使房地产的蕴藏购买力，卖出供满的自住单位去换取人生新阶段的新住屋需要。这样消耗流动资金较少，却能产生更强的购买力。

换楼链条未见活跃

笔者认为，香港房屋政策近年忽略了楼换楼，楼市辣招也迟了撤招，令市场成交量和转流率也下跌。就算楼市倾斜于一手楼，正因为二手出售比一手难得多，最强的资产购买力动用不多，故用家楼换楼成交量大不如实施「楼市辣招」前，发展商其实都是输家。所以，楼市运作应该以楼换楼为主导。在笔者看来，整体二手私楼转流率可由谷底2.5%增加至6%，二手成交量亦由谷底约3.2万宗增加至近8万宗水平。

本文只是抛砖引玉，希望大家可以讨论出市场运作的有利法度和具体方法。笔者认为，既然房地产分配社会利益是透过置业阶梯的成交转流去进行，我们只要弄清楚置业阶梯的主流情况是否正常健康，然后再对症下药，那转流欠佳有什么症、又有什么药？

笔者认为转流欠佳，其实都是心病。当人们对前景有信心和清楚的时候，需求就会自然苏醒和起动。中央已经给予足够的方向，香港特区政府亦在不断进步中，港人上下要同心努力实现认知实力的凝聚。共勉！

（作者为祥益地产总裁）