住宅楼市从去年谷底反弹20%左右，有调整巩固之势，近期多个楼花红盘推出，又再带起楼市的炽热，刺激二手市场成交增加近五成。市场一下子又充满了活力，甚至楼花价格收复了大部分的失地。市民对红盘的反应热烈，令人感到买楼花起码要2万元一呎的势头。笔者认为，这两星期红盘的确打造了新指标，但势头是否能长期稳固，仍然有待市场的考验。

据传媒报道，近期推出的楼花，有地价是8000多元一呎，亦有补地价是8000多元一呎。笔者看到这些数字不禁苦笑，政府地价都要8000多元，楼价又怎会平？如果地价太便宜，又如何支持到公共开支？又如何保证到平地皮下发展商会平卖给市民？这其实是市场学上的「价格」和「销量」的环节，特区政府要有计划「在增加地皮供应的同时下调地价」，这样才会降低楼价的上升动力，同时增加招标卖地的收入。

近期楼花定价的而且确是较有秩序，这反映到「要钱不要货」求售的发展商愈来愈少，发展商对前景乐观，至少大部分发展商的财务相对稳健。

如前文所说，本来楼市有调整势头，楼花又再带起景气，这是「冲喜」，还是揠苗助长？最后要看市场给的答案。虽然楼市在上升了20%后应该要「唞一唞」，可以巩固后再上，但是香港储存的购买力实在强大，除了银行存款能看到之外，香港亦由以前的「财富蒸发年代」（通胀和高息口令到财富不断蒸发）进入了「财富凝结年代」（通胀低于银行定期存款息口，经济增长亦高过通胀）。

楼价长线向上 回报具吸引力

近年来，香港身处「坐着也更富有」的罕见局面，这令香港银行存款大增。最新数据显示，截至2026年年中，香港银行定期存款已由2021年底的5.44万亿元增加至11.55万亿元。这种隐藏购买力因定期存款高息而聚集，又因通胀上升而回流楼市。此外，北部都会区的未来图景更加清晰也促成了本轮的楼花旺势。

在波谲云诡的市道面前，评估楼价短期升跌的意义不大，因为「黑天鹅」事件太多。反而不动产的长远稳定性与复式回报的吸引力在逐步上升，香港特区政府若能保持造地效率比销售更快的话，楼价升势将受到牵制。而基于「楼价必须比建筑成本更高」的法则，楼价下跌同时也会受到建筑成本上升的牵制。

「有升有跌」的楼市仍有吸引力，长远而言楼价应该上升的，还有另一重要及没有改变的吸引力，就是供满楼形成一个很有实力的资产啊！

（作者为祥益地产总裁）