香港目前人口约750万，承载力有限，行政长官李家超已提出人口需提升至1000万，有学者认为若以2046年为目标，扩容速度必须极快，而北部都会区发展正是为此提供土地与基建。吸纳大量人口无疑会增加物业交易量，而非过度推高楼价（特别是一手楼），最佳预期是实现「旺市不旺价」。提出有关看法的学者是专业和值得尊重的，笔者只是以市场经验上在「扩容」这有话题分享看法。

香港人口要从750万增加至1000万，增量人口相当于目前规模的约三分之一。无论有关的计划用多少时间去实践，都是一个巨量数字，要更多完善的计划去配合。我们未来要面对并解决基建能耐和利益分配的问题。

在解决问题之前，我们首先要弄清楚现实是怎样：一是香港需要增加人口的时间，理性的预期是20至30年，所以学者提出了2047年。二是现在香港的住宅租金正因内地学生、专才及外劳等新增的外来人口而上升，这种趋势难以避免。未来住宅租金会因为各项目的成功而持续上升（见附图）。

将来增加的人口，并不会全部都去买卖住宅，更多先以租赁的方式开始在港生活。香港的住宅空置率在过去15年只约4%水平，无论买卖住宅增加多少，单是租务市场根本没有足够单位去吸纳新增人口，住宅租金必然随着人口增加而不断上升。如果能做到「楼价旺市不旺价」，那不正是收租回报率愈来愈高？

力降建筑成本 平稳地价

怎样才能够增加人口而旺市不旺价？1）建筑成本升幅有限。要减低建筑成本有两种方法，一是减低地皮招标的地价，特区政府必须要有规划地增加土地供应同时降低地价，即要订定市场学上的「价格与销量平衡」。香港和内地建筑成本悬殊，不是在物价方面而是在程序上，现在香港的建筑程序比1997年前复杂不少。这是一个长远的大工程，特区政府应一路做程序重整，成本就可逐步减低。

2）地价平稳。未来十年是香港转型的黄金期，特区政府仍需要有足够的卖地收入去支付庞大公共开支。我们亦要保持地产市场运作及合理的价格水平，所以特区政府不断开发「熟地」之余，如何招标地皮也是一门艺术。

3）二手放盘大增。要解决香港住宅供应问题，当然不能只依赖一手供应，二手楼供应反而更加可靠，关键在于转流率。一个社会如果二手市场转流得好，置业阶梯的每一级也成交增加，实质供应量可因转流畅通而倍数增长。

何况香港人口正与大湾区对流，愈来愈多港人投入大湾区，在生活、医疗，甚至安老配套上彼此都有接口措施，人口对流将可助带动二手成交转流量和比率，有助增强香港扩容能力。

（作者为祥益地产总裁）