上周内地多个政府部门发布楼市新政，其中有关房贷的改革内容最受瞩目。虽然政策意见稿并未要求「一刀切」，但实行三十余年的预售制已基本告别舞台。为何卖楼花在香港仍能平稳运行，却在内地折戟沉沙了呢？

据政策意见稿，房企预售时点推迟至主体结构封顶阶段；预售资金全部进入政府监管账户，项目通过竣工验收后方能解除监管等。意见稿还明确提出，「新出让土地的商品房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程许可证的项目，鼓励实行现房销售。」

回顾内地个人住房发展史，一路以来都是以香港楼市作为借鉴。无论是土地批租制，还是招拍挂体系、抑或卖楼花／预售制，概莫能外。经济学家张五常曾回忆，1987年底，深圳市政府举办的全国首次国有土地使用权拍卖会上，所使用的拍卖槌都是香港测量师学会赠送的。

为什么卖楼花制度在内地难以为继？首先须说明的是，预售制对于住房市场化起到了绝对的正向作用，在大幅缩短房企资金回笼周期的同时，也减轻了购房者的上车负担。1953年，爱国商人霍英东首创「卖楼花」的供楼方式，也是为了应对战后私宅严重损毁，大量移民涌入徙置区的现实挑战。彼时住房只接受整栋全款购买，极大地抑制了市场需求。

楼市下行 高周转模式暴露风险

到了上世纪80年代，预售制开始在深圳等地试点，1994年通过立法程序确立为全国性制度。在商品房改革的启动阶段，预售制以极高的资本效率解决了「政府没钱建房、企业没钱开发、百姓没钱买房」的三重困境。

但在楼市迅猛发展过程中，监管制度未能及时完善跟进，暴露出巨大的金融风险。由于内房行业的不对称竞争格局：国企享有贷款利率优势及官方信用背书；而民企更仰仗管理机制灵活与内部绩效激励，并在此基础上诞生出「高周转」模式。

特区政府持续为预售制打补丁

高周转本身不是问题，但民营房企大肆累积杠杆，不断侵占购房者的利益。譬如，很多开发商仅凭图纸即开始预售，无限拉长了购房者从首付到入住的时间；部分预收款虽然也会进入监管账户，但在实际操作中极易被提前挪用；不法房企通过信托产品、理财产品融资，资金断裂风险骤升。

对于房企来说，预收款实质是一种「无息贷款」，被看作是规模扩张的加速器。但当楼市进入下行周期，高周转模式的风险暴露，购房者遭遇到「房财两空」困境，也让预售制成为了社会情绪宣泄的靶子。

其实香港炒卖楼花也曾有过挫折。上世纪六十年代的地产金融危机，导致大量开发商倒闭，遗留下来一批烂尾楼，最出名的当属鲗鱼涌的「怪兽大厦」。该楼盘规划时原名为「百嘉新邨」，但发展商因楼花挤兑跑路，其后由五间地产公司接力，改为海山楼等五座色彩斑斓的唐楼。2014年上映的《变形金刚4》在此取景，「怪兽大厦」由此成为网红打卡地。

后来香港特区政府持续为预售制打补丁，随着《预售楼花同意书》制度的建立，以及《一手销售条例》的完善，从资质背书、资金监管及买方保障三方面加强预收款的管理，保证了卖楼花制度的平稳运行。