在房地产行业从旧模式向新模式转型之际，市场呈现明显的「K型分化」。这是市场重新定价、资源再配置的结果，也折射出购房者对性价比的追求。这一现象，既是行业从「有没有」迈向「好不好」的深层逻辑，也是市场深化与行业重塑的重要标志。

什么是房地产新模式？本质上是在开发、融资、销售三大核心环节进行制度重构。

一是房地产开发项目公司制。项目公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任，总部不得在项目交付前违规抽挪项目公司资金、抽逃出资或提前分红。这一制度的本质是将房企总部的风险与具体项目的风险剥离开来，尽可能避免风险传染与蔓延。

二是主办银行制。在融资环节推行主办银行制，一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金全部存入主办银行，主办银行保证项目公司的合理融资需求。这一制度解决了旧模式下的两大痛点，一是避免挤兑效应。二是缓解信息不对称。

三是预售转现售制。在销售环节推进现房销售制，实现「所见即所得」，从根本上防范交付风险。现房销售的意义在于，从根本上解决交付难、「货不对办」的问题；告别「高周转」运作模式，驱动开发商更加注重打磨房屋品质；现房销售让房价回归真实供需关系。

流动性涌向核心区

新模式会造成怎样的K型分化？笔者认为，具体有四种表现：

城市的K型分化。以上海、深圳等核心城市为代表，土地市场成交额高、热度高；以大量三四线城市为代表，土地成交减少、流拍频发，不同城市的房地产市场冰火两重天。

核心城市住宅用地出让金占比呈持续上升态势。据中国房地产指数系统数据库统计，2025年全国住宅土地出让金中，TOP20、TOP30、TOP68城市占比分别为51.6%、61%和80%；2026年1至7月，对应TOP20、TOP30、TOP50城市占比已分别提升至62%、71%和80.5%，表明市场资金加速向高能级城市优质地块集聚。

核心城市高溢价地王也在频出。前7个月，一线、二线、三线城市住宅类用地平均溢价率分别为21%、9%、3%。深圳上半年三宗地块接连刷新区域地价纪录。与此形成鲜明对比的是，同期全国住宅用地流拍撤牌率达14.3%，三四线城市流拍地块占比高达86%。

土地市场分化，是由于房企投资逻辑发生根本转变。一是房企管理半径收缩。典型房企拿地城市数量呈减少趋势，据CRIC数据统计2025年多数收缩至20个以下。二是更重视确定性强的核心城市。核心城市人口持续流入、产业集聚效应明显，去化确定性高、产品溢价空间大，因此房企将投资高度集中于一线及强二线城市。

城市内部的K型分化。中国城市发展正从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段。同一城市内部，核心区域与非核心区域的市场表现差异较大，资金正从远郊向核心区加速回流。

城市核心区域，土地市场高溢价频现，优质项目获得市场认可。以深圳为例，上半年三宗地王全部位于核心板块，南山粤海街道、前海桂湾、宝安中心区，溢价率分别高达151%、114%、99%。非核心区域，土地市场多底价成交甚至流拍。以上海为例，2026年上半年郊环外21次推盘共2688套住宅，仅去化311套，去化率低至11.6%；崇明两盘零去化，金山多盘持续低迷，远郊项目普遍面临客源导入困难、配套兑现缓慢等结构性瓶颈。

城市内部的K型分化，一是因为核心区域公共资源与土地价值重估。核心区集聚城市较优质的教育、医疗、商业配套资源，而土地供给有限，需求与供给的结构性错位，推动核心资产溢价持续走强。二是因为购房者风险偏好降低。购房者更倾向选择配套成熟的核心区，对远郊规划持观望态度，购买力向核心区收缩。

买家更看重性价比

新房内部的K型分化。在热销的新开盘产品中，位置核心、产品力升级的豪宅、性价比较高的普宅更受追捧；而土地成本高、户型陈旧的豪宅、性价比一般的普宅市场关注度偏低。

豪宅依靠优质景观和产品力，高单价下依然实现快速去化。以上海为例，2026年7月上海徐汇区内环联排别墅单价纪录连续刷新，最高备案单价达每平方米32.82万元（人民币，下同）。深圳蛇口高端住宅中信城开信悦湾，2026年5月加推78套302平方米海景大平层，总价5150万元起步，半小时售罄。普宅则比拼性价比和精准定位实现去化。以北京西城区二环百万庄板块的百万佳苑橘园为例，该项目为现房商品房，户型以48至108平方米的1居至3居为主，总价约464万元起步，网签均价约每平方米9.66万元。在核心地段，以低总价精准切入刚需及首次改善客群，用「低总价＋好地段＋现房」的组合实现快速去化。

新房市场豪宅与普宅分化的原因，核心在于客群分化与购房逻辑的分层。豪宅面向高净值人群，核心驱动力是资产配置逻辑，核心地段、优质景观、顶级产品力构成不可替代的溢价基础。而普宅面向刚需及首次改善客群，购房决策高度务实，核心诉求是在有限预算内实现住得好。

新房和二手房的K型分化。二手房成交活跃度攀升、低总价成交占比扩大，而新房市场则持续缩量。这是购房者考虑「确定性」与「价格弹性」后作出的选择。

二手房交易活跃度持续提升。根据国家统计局数据，全国二手房交易网签面积逐年上升，从2023年的7.09亿平方米增至2025年的7.37亿平方米，三年累计增长约0.28亿平方米。新房市场持续缩量。全国商品房销售面积从2021年17.9亿平方米的高点持续下滑，2025年降至8.8亿平方米。据我们测算，预计2026年商品房成交约7.8亿平方米，长期看商品房市场成交量中枢预计将不断探底。

分化背后是购房逻辑的转变。二手房所见即所得，几乎不存在交付风险，且价格弹性更大，房东降价意愿强、议价空间充足，更能匹配当下购房者的价格预期。而新房市场受限于地价、建安成本等因素，价格刚性较强，调整空间有限，叠加部分项目交付不确定性，购房者更倾向于选择确定性强、即买即住的二手房。供需双方的偏好转变，共同推动二手房成为当下市场交易的主力渠道。

行业竞争由量转质

K型分化是市场在总量收缩中完成的结构性重构。2026年1至7月，全国房地产市场呈现「弱复苏、强分化」格局。1至7月新建商品房销售面积4.5021亿平方米，同比下降11.8%，房地产开发投资4.3009万亿元，同比下降19.2%。总量承压之下，结构性分化持续加深，K型分化已成为市场运行的核心特征。

与此同时，房地产发展新模式的制度框架正加速落地。2026年房地产政策重心从「推动止跌回稳」转向「着力稳定房地产市场」，围绕「因城施策控增量、去库存、优供给」的施政体系持续深化。「好房子」建设、城市更新、存量资产运营正在形成房地产领域新的供需增长点。随着新发展模式的制度框架逐步完善，资源将向更高效、更确定、更优质的方向持续配置，行业正从「量的扩张」全面转向「质的竞争」，未来只有真正具备居住价值与不可复制性的资产，才能被市场认可。

从行业整体来看，新房成交量与土地成交规模的萎缩或将持续。二手房市场的热度更多停留在低总价刚需「以价换量」层面，尚未形成对开发商投资端的有效牵引。房企销售回款优先用于降负债、保交付，而非新增土地投资；土地市场虽在核心城市出现点状回暖，但总量层面收缩趋势未改。房地产销售与土地成交在总量意义上的持续缩量，仍是大概率事件。这意味着，从市场底部确认到开工投资全面恢复，仍需更长的传导周期。

（作者为国海证券首席经济学家）