差饷物业估价署最新公布的7月份楼价指数按月微跌0.5%，结束此前长达13个月的升势。淡友立即将此视为楼市转势的信号，甚至形容为「强弩之末」。但笔者从楼市最前线上所看见，大可不必如此悲观，大家可能忽略了背后的真正推力。

楼价在长期上升后出现轻微调整，属于正常现象。过去数月，楼市确曾受短暂性因素影响，包括部分买家观望新盘部署、外围市场波动等，使得升势稍作喘息。但这些因素并未变动基本面，差估署的滞后数据亦只是反映短期节奏，而非市场方向。

从最前线的成交可见，刚性需求依然强劲。8月份多个新盘推出市场，认购反应不但热烈，更刷新「票王」纪录，反映市场购买力充裕，入市意欲强烈。笔者公司研究部的最新统计亦显示，全港50大指标屋苑的成交宗数持续回升，近期更创出近三周的新高。

更值得市场关注的，其实是租务市场的强势。差估署的私楼租金指数早前再度按月上升，并攀至历史新高。租金不跌反升，正是楼价的底层支撑。随着香港特区政府推动多项人才入境计划，加上「留学香港」品牌吸引更多非本地生来港升学，租赁需求持续涌现。这批新人口以租住为主，对地段及生活便利度有明确要求，愿意支付溢价，令租金升势更具持续性。

租金强势，直接提升住宅物业的投资吸引力。过去一年，部分投资者因外围息口未明而暂作观望，但当租金回报改善，资金自然重新流入市场。这种由租务带动的资金回流，属于结构性力量，而非短期情绪。

学生与专才持续流入

人口动能亦是楼市的重要支撑。近年本港吸纳大量专才、企业高管及国际学生，形成新的居住需求。这批人口的收入水平普遍较高，对居住质素有明确要求，既推升租金，也为中高端住宅带来稳定需求。人口流入与租金攀升形成双重推力，使楼市具备更强的抗跌能力。

宏观经济方面，本港今年上半年本地生产总值（GDP）按年增长5.1%，为近五年最强劲的半年度表现。政府亦把全年增长预测由原先的2.5%至3.5%，上调至3.5%至4.5%。出口录得双位数增长，首次公开招股（IPO）集资额按年近乎倍升，驻港企业数目创新高，均反映香港作为国际金融及商业中心的吸引力未减。北部都会区及大型基建项目亦正加速推进，为本港经济注入长线增长动能。

在此背景下，本地失业率维持于3.7%，市民负担能力逐步提升，加上租金攀升，转租为买及换楼需求涌现，形成另一股稳定的购买力来源。以上的正面因素都令楼价提供了强大支持，所以单月的微跌显然并非转势，只属于升势中的短暂休息。事实上，市场并无足以令楼市走「回头路」的客观因素。对于有刚性需求或希望进行长线资产配置的投资者而言，这段整固期反而是难得的入市良机。

（作者为利嘉阁地产总裁）