上期（刊8月24日A14）提及，受惠楼价连同物业估值逐步回升，加上多家银行近月上调按揭现金回赠，促使转按及物业套现之诱因有所增加。

不同屋苑或不同单位的楼价升幅不尽相同，以业主持有港岛海怡花园一个实用面积约600多方呎的单位为例，尚余按揭额约550万元，去年银行估值曾降至786万元，若申请转按套现，以估值计算七成按揭之贷款额为550万元，未有可供套现之水位；目前单位之最新估值升幅跑赢大市达25%至980万元，可借按揭额以七成计增至686万元，可腾出之套现水位高达136万元。

银行上调现金回赠吸客

楼市复苏基础稳健，今年银行楼按取态正面积极，近月市场上多家银行先后上调按揭现金回赠，令转按吸引力增加。

然而，目前转按贷款量仍未返回过往活跃水平，原因是2023年期间银行曾上调新造按揭计划息率，于2023年之前已供楼的业主大部分享有的息率比现时还要好，例如2021至2022年期间银行批出的按息大致上较现时低0.75厘，即现时仍为2.5厘，这些业主若申请转按，按息便会由2.5厘上调至目前H按息3.25厘，转按意欲自然不大。

尽管如此，由2023年第四季起，近两年多之新造H按计划息率至今维持稳定，而一般为两年之罚息期陆续届满，开始吸引这些业主申请转按赚银行回赠。尤其今年银行进一步上调按揭回赠，加上楼价上升，诱因叠加下，推动多些业主申请转按。

举例，业主尚余按揭额600万元，申请平手转按，转按后之按息与现时不变为3.25%（H+1.3%；H按封顶息P-2%；P现为5.25%），但转按后银行提供现金回赠高达7.8万元，扣除转按律师费（约8000元计）后，仍有高达7万元回赠金额。在可观的银行回赠作为诱因下，同步亦吸引一些本身已有潜在转按需求的业主，由观望转为行动申请转按。

（作者为中原按揭董事总经理）