「新皇岗口岸」正迈向启用前的最后阶段。这项重磅基建的落地，不仅深化内地和香港融合，更是触发「北部都会区」资产价值重估的催化剂。随着特区政府即将公布香港首份五年规划及新一份施政报告，美联早前亦就北都发展提交倡议，建议特区政府善用北都的土地与房屋供应，按市场实际需求与吸纳能力，灵活调配推地步伐及供应规模。

更重要的是，借着北都全面推进的契机，特区政府应充分发挥房地产对实体经济的强大支撑作用，持续招商引资，并适度提高北都私营发展项目的参与比例，为楼市及整体经济注入更长远经济动力。

市场聪明资金永远走在最前线，笔者早前亦在专栏分享，大型基建往往是楼价跃升的「传导器」，随着新口岸通关进入倒数，进一步便利在大湾区营商的港人及深圳科技人才往来，这股庞大的「人才红利」已率先在租买市场发酵。

本人与前线同事交流所得，新界北区及元朗的楼市已率先呈现「质变」。据美联前线统计，受惠早前古洞北新盘开售带动气氛，上水及粉岭一带查询及睇楼量大增，部分业主放盘叫价较早前回升5%至10%，议价空间由过往约5%大幅收窄到1%至2%，部分优质单位更接近「零议价」。这充分证明，北都楼市在新口岸通关在即效应催谷下率先起飞。

新界北的区域爆发力，仅是整体大市发力的缩影，同时亦获得本港充沛的资金流动性与厚实的金融底蕴所支撑。据证监会与金管局最新调查，2025年本港非交易所买卖投资产品销售额创下9.9万亿元历史新高，按年大升63%，参与投资者大增33%至逾160万人。

资本市场的澎湃资金，为实体楼市打好更稳固基础，大市亦再度呈现「成交升、后整固、再发力」的健康周期。从楼市周期来看，当前大市正复刻2003至2007年及2015至2017年的楼市轨迹，市场均经历过需求回升、业主与买家叫价消化整固的阶段。

随着外围不确定因素被逐步消化，一手推盘节奏明显加快。今年8月一手住宅成交量已由6月、7月份约800多宗回升至近1100宗，反映市场已顺利渡过整固期，蓄势准备迎来新一轮「发力」。

美加息影响有限

展望第四季，纵使美联储在年底前仍有微幅加息的可能性，但在多重利好因素叠加及本港资金充沛的环境下，对楼市实质影响相当有限。笔者预期，第四季一二手交投将显著回升，其中一手私宅成交量按季料大升五成至5100宗；二手成交亦预计按季升一成至约12700宗。

价格方面，个人估计楼价在第三季微升约1%后，第四季将正式「发力」，升幅提速至近4%，并继续维持全年楼价整体攀升约15%的前瞻预测。

（作者为美联集团行政总裁暨美联物业执行董事）