美联工商舖资料研究部数据显示，今年首8个月工商舖买卖注册量累计录得3494宗，按年增加约14.5%，创近5年同期新高。市场预期资金将出现「换马」，流入优质非住宅物业。然而，工商舖申请按揭较住宅更为复杂，笔者将为大家详解其中细节。

过往非住宅物业的按揭成数较为严格，随着近年按揭政策逐渐宽松，无论工厦、商舖还是写字楼，自用还是出租，按揭成数上限均划一为七成。入息要求方面，每月供款不得多于月入50%。无论是自用、经营生意还是投资，都能以较低首期入市。此外，即使借款人已有按揭，只要符合供款与入息比率要求，也不会影响按揭成数上限。

部分H按不设封顶 易失预算

虽然非住宅物业的按揭成数已放宽至七成，但须注意银行对该物业的估价将直接影响可批出的按揭贷款金额。银行在审批按揭时，或会到场视察，留意物业质素及用途、是否存在违规情况、结构是否有改动等，以确保单位合法合规，从而降低借贷风险。随后，银行会参考该单位附近的成交、地段及人流等因素，综合评估后确定最终贷款额。

申请住宅按揭，大部分银行均表示欢迎，但工商舖按揭申请目前主要集中于中小型银行。虽然买家可选择H按或P按计划，惟利率差异较住宅按揭为大。现时H按计划的利率一般介乎H+1.75%至H+2.5%，需注意部分计划并不设封顶利率，拆息一旦急升，供楼利率将随之上升，申请前最好仔细比较各银行的按揭条款。

住宅按揭的最长年期可达30年，但工商按揭一般最长仅有20年。按揭供款年期缩短，意味着每月供款额增加，且提高了每月供款与入息比率的门槛。以贷款额500万元为例，息率为4.75厘，若还款期为30年，每月供款为26082元，入息要求达52165元；若还款期缩短至20年，每月供款需36189元，入息要求则需达72377元。对于优质客户或物业，部分银行或可提供长达25年的还款期，详情可向大型按揭转介公司查询。

银行之间对工商舖按揭的利率及估价差异较住宅按揭更大，按揭转介公司因此扮演重要角色，为客户货比三家，提供最专业的按揭建议。

（作者为经络按揭转介营运总监）