美国联储局宣布加息0.25厘，为自2023年7月以来首度重启加息。由于过去数年本港息率呈现「加慢减快」特征，本港大型银行未有即时跟加，维持最优惠利率（P）不变，无疑为市场注入强心针，同时提振楼市氛围。

事实上，本港资金池相当充沛，对息率波动展现极强防守力。回顾2022至2023年加息周期，美国第五度加息时本港才首次跟加0.125厘；今年过去八个月经络按揭息率指数（MMI）亦仅在3.12%至3.27%窄幅争持，足见本地金融体系的深厚底蕴。即使市场预期年底前美联储仍有微调息口的可能性，惟利率仅为影响楼市的众多变数之一，难撼楼市中长期的向好大势。

今次港银不跟加息，有助消除买家观望心理，发展商亦加快推盘步伐，不乏瞩目新盘争相应市。在多个新盘接连登场带动下，9月首16日一手成交量已突破790宗，较8月同期急升逾倍，个人预计全月一手交投可冲上1500宗，创近四个月新高。

相比短期息口与新盘动向，近期市场另一重头戏，自然是首份五年规划及施政报告的隆重登场。两份纲领性文件为本港未来发展画出宏大蓝图，未有大篇幅聚焦于私人住宅之上，反映港府深信住宅市场在「撤辣」后具备足够的自我调节能力，无意过多干预，反而将战略核心全面转向「北部都会区」的长远布局与产业主导。

从具体数据来看，五年规划明确提出，未来五年北都住宅供应容量将以7万个单位为指标。若按现行公私营房屋「七三比」推算，私人住宅占约2.1万伙，即年均4200伙；即便未来调整至「五五比」，私楼亦仅达3.5万伙，即年均约7000伙。对照一手市场总吸纳量，这批新供应仅占两成至三成半，市场完全有能力顺畅消化。

北都建设提速 新盘吸引力增

值得留意的是，报告将战略重心全面转向北部都会区。目前北都区（包括北区及元朗区）内已获批未售及待批预售的楼花单位合共约3200伙，加上区内近2400伙累积货尾，合共约5600伙供应。随着北都建设全面提速，区内新盘吸引力势将大幅提升。

更深层次来看，北都推进象征着本港房屋政策正式踏入以「供应侧调节」为主导的新方针，摆脱过往依赖「需求管理」调控的旧框架。若日后市场出现供求失衡，政府亦有充沛的土地储备作为灵活调节工具。

在政策大方向「拨云见日」与资金充沛的双重护航下，超级豪宅市场展现出强劲「吸金力」。9月首16日全港逾亿元一手成交录得22宗，年内累计更达129宗，创2013年一手新例实施以来新高。在国际地缘政治波谲云诡的大环境下，香港金融体系维持高稳健度，强劲财富效应促使高收入人才及国际资金将香港优质豪宅视为避险首选。

总括而言，利率仅为影响楼市的众多因素之一，随着本港政策层面长远蓝图确立，相信短期息口微调难改中长期大方向。在经济向好、资金充裕、租金上升及人口增加等利好因素带动下，预料住宅交投将显著回升，维持全年楼价上升15%的预测。

（作者为美联集团行政总裁暨美联物业执行董事）