近数年物业租金在殷切需求支撑下持续上升，租金已升至历史高位，今年仍持续多个月创历史新高。目前物业租金回报率平均逾3厘；若能在市场上寻宝，更有机会找得租金回报更高之屋苑。今年楼价处于升轨，但楼价距离历史高水平仍有水位，吸引不少长线投资者入市，收取可观租金回报并享物业资产升值机会。

剥离自用限制 将单位放租

收租热潮下，最近多了按保用家查询有关将单位出租的疑问，基于按揭保险计划旨在帮助有实质住屋需要的用家，透过使用高成数按揭减低首期负担自置居所，故此按揭物业作自住用途乃基本要求，若要将单位转为出租用途，一般做法是先将物业「甩按保」，即是用家不再使用按保，由高达九成之高成数按揭转为一般银行按揭，按揭成数最高七成。（另由2024年8月8日起，按保计划亦设有新安排，按个别情况考虑批准合资格业主将自住按保物业出租，此仍因应个人或家庭处境转变带来的特别需要，暂先不在本文提及）。

目前透过转按同步「甩按保」是不少用家采用之方法，尤其今年楼价回升步伐加快，上半年楼价累积升幅达12%，新按银行用最新物业估值计算七成按揭，业主若需「甩按保」，即使由九成按揭降为七成按揭，受惠物业估值上升，所需支付的楼价差额可大幅减少，甚至已基于本金已减少而毋须补付金额。

另一个吸引之处是，今年银行逐步上调按揭现金回赠，银行回赠返回较吸引水平，以转按方式「甩按保」便可同步赚取现金回赠。

举一例子，买家两年多前透过九成按保购入一个500万元单位自用，现时有意转换较大单位并将现有单位出租，目前罚息期已过，尚余按揭额约425万元，仍达原初楼价之85%，原则上需补回75万元方可甩走按保，但由于现时物业估值已升至570万元，若进行转按，银行承造七成按揭之贷款额可达399万元，业主只需补回26万元便可「甩按保」，并可透过转按获得银行提供可观现金回赠高达逾5万元。

（作者为中原按揭董事总经理）