新一份施政报告提出11项鼓励生育措施，其中合资格家庭在生育前一年或后两年内购入住宅，可获减免最多2万元印花税；有新生婴儿的白表家庭申请者，最高按揭成数提升至95%。以400万元单位计，首期可少准备20万元。

鼓励生育能否带动楼市？中原地产住宅部整理的2006至2025年数据显示，出生人数与住宅成交部分时期走势相近，但关系并非直接。近20年出生人数最多的六年为2007至2012年，每年介乎7.09万至9.55万人；住宅成交最多的6年则为2006至2011年，介乎8.25万至13.58万宗。当中5年重叠，反映出生人数较多时，楼市亦曾相当活跃。

不过，同期兴旺不代表生育增加带动成交。2011年出生人数升至9.55万人的期内高峰，住宅成交却减至8.45万宗，按年跌近38%。整段期间19次按年变化中，两者出现10次同升同跌，约占53%，难言稳定同步。

出生数字亦受政策影响。2013年实施双非孕妇零配额后，出生人数由上年的9.16万人急跌至5.71万人；同期住宅成交由8.13万宗减至5.07万宗，但楼市亦受需求管理措施及市场环境影响，不能将两者下跌归因于同一政策。

近年分歧更明显。2025年成交达至6.28万宗，按年增加18.3%，出生人数则减少13.7%至3.17万人，为期内最低。可见，不能单凭生育数字判断市况。

短期或引发换楼潮

其实，人口与住屋的关系，要分开短线与长线看。新生婴儿形成独立置业需求，往往是20多年后的事；较即时的影响，是家庭因生育而置业、租大一点或由2房换3房。今次措施可减轻首期压力，部分家庭或可提早上车。印花税减免亦可减少交易开支，但家庭生育或换楼仍要考虑育儿及生活成本，政策未必全面推高成交。

长线而言，若家庭能负担上车，也能随子女增加改善居住空间，再配合托儿服务及稳定就业，便有望减少生育顾虑，支持家庭客市场。要期待「多人生仔，楼市较旺」，关键是让家庭有能力置业，也有余力养育下一代。

（作者为中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁）