美国重启加息周期，虽然本港银行按兵不动，未有跟随加息，但市场预期若美国年底前再加息，港元拆息将进一步上升，银行仍有机会上调最优惠利率（P）。在港息或跟升下，定息按揭可锁定低息，有助稳定供款、方便预算，近期深受置业人士欢迎。另一方面，中银近日亦宣布推出「特优先P后H」按揭计划，首两年或三年实际按息低见2.68厘，为置业人士提供定按以外的低息新选择。在加息阴霾下，置业人士该如何选择合适的按揭计划？/大公报记者 邵淑芬

中银香港宣布推出「特优先P后H」按揭计划，客户可选首两年或三年特优P按，年利率P减2.32厘，以P=5%计实际2.68厘；期满后转为H加1.3厘，封顶P减1.75厘。计划适用于一、二手私宅买卖、物业套现、转按及加按，须于2026年12月31日或之前申请，并于2026年11月1日至2027年4月30日提取，同时提供现金回赠。

定按方面，现时市场上有提供定息按揭计划的机构有汇丰、恒生及按揭证券公司，但银行与按揭证券公司计划各有侧重。银行方面，汇丰提供首三或五年定息2.93%，锁定期后息率低至H+1.3%、封顶P-1.75厘（P=5%），申请至今年12月底，贷款上限5000万元。而恒生首三年定息2.93%，申请至今年11月30日，贷款100万至2000万元，其后P-1.75厘（P=5%）。两者3年定息率、定息后息率及提取限期一致，但恒生仅提供3年期定息、申请早一个月结束、上限较低。

定按贷款上限有别

至于按揭证券公司定按计划则提供较长年期计划，分别提供10年、15年及20年定息，息率分别4.25%、4.40%及4.55%，定息期后浮息P-2.35厘（P=5.25%），每宗住宅按揭上限1000万元，申请期由2026年9月24日起至另行通知，提取期为递交申请后两个月内，提前还款罚款首三年3%、2%、1%。比较之下，按证计划定息期长达10至20年，适合极度害怕利率风险、希望超长期锁息的用家；但息率4.25%至4.55%，远高于银行首三至五年定按的2.93%，贷款上限1000万元亦低于汇丰5000万元及恒生2000万元。银行定按则以低息短期锁息取胜，适合一般置业人士。

悭息方面，以贷款500万元、30年期计，H按封顶3.25厘月供21760元；定息2.93%月供20892元，省868元或4%，每月利息减约1333元或9.8%。而中银「先P后H」息率2.68厘，月供20227元，较H按封顶省1533元或7%。每100万元，2.93%定按较现H按封顶月供减约174元；若P加0.25厘，H按实际升至3.5%，每100万元月供约4490元，较加息前多约138元，定按2.93%则较加息后H按月供减312元。

中银「先P后H」具竞争力

中原按揭董事总经理王美凤指，中银新计划实际按息2.68%，低于定按2.93%达0.25厘，亦低于H按3.25%达0.57厘，让供楼人士即时享有更低息。她分析，年内加息幅度料仅0.125至0.25厘，即使加P，新计划P按息仅由2.68%升至2.805%至2.93%，仍低于H按及有可能低于定按，故具吸引力。

经络按揭转介首席副总裁曹德明说，早前两间大型银行续推定按，现中银推「先P后H」，为置业人士提供更多选择，产品日益多元化，有助楼按市场健康发展。他指市场料美国年内仍可能加息，届时港银或轻微上调P0.125厘。即使如此，新计划实际按息升至2.805厘，仍低于H按及定按。

星之谷按揭转介行政总裁庄锦辉指出，中银计划实际息口2.68%，较2.93%定按低，惟市场预期港银加P，故对新计划有保留，建议选定息计划才起到防加息作用。他指市场预期港银年底加一次P、明年再加一次，若累计加幅达0.25%，先P后H优势将被抹平，客户并要承受罚息期内P续升风险，除非预计加息周期不会加多于0.25%，否则选用先P后H未必着数。