美国息口趋势向上，巧遇上星期港股曾大跌，投资热情冷却，但地产市道是否从此放软？正如笔者在去年底《2026年我对楼市十大忠告》所评述，预期今年楼价上升5%至10%，升得太多，就容易在巩固期中价格回调，现在正值巩固的时候。

笔者认为楼市颠覆将是常态，管理「机会成本」是王道。为什么不说「管理风险」而说是管理「机会成本」？因为现在的投资风险比过去复杂得多，除了各大因素的互动关系、连锁关系、蝴蝶效应，甚至这些范围以外的因素，包括了任何动态的机会成本。

笔者常说：「买有风险，不买也有风险」，这正正是机会成本的原则。再简单而言，任何决定也包含成本，人们常说Cash is King（现金为王），其实单一、过分地依赖现金同样存在风险。单是现金都有战争风险，通胀是风险，甚至未来AI亦可能为金融运作带来新的风险。

最近不少人谈论香港人口问题，一千万人口确实是一个重要的愿景，但特区政府公布最新未来十年房屋供应目标为42万伙，包括17.6万个出租公屋及绿置居单位、11.8万个其他资助出售单位，以及12.6万个私楼单位。显然住宅供应量距离支持增加二百多万人口的规模仍相差甚远，相信香港要「变身」多次才可接近有关要求。但市民仍要为政府打气，始终人口增长是保护香港这个大都会的一场策略性硬仗。

正正因为笔者预测未来市场的复杂因素愈来愈多，甚至要随时准备面对大规模的金融冲击，因此我们要持中立态度，既不能太乐观，也不能太悲观；若是太被动一样要付出机会成本，而最有利的市场动态，反而是频密的颠覆，冲击幅度不大之下，市场不断巩固并频密调整，频密颠覆令到泡沫愈来愈少，巩固力更加强，我们才能经得起风浪。

流动性充裕 无惧外围加息

笔者上星期撰文写香港的金融柔韧性足以应付较大的美国加息，例如中银香港于9月29日推出「特优先P后H」按揭息率计划，客户可以选择首2年或3年采用「特优P按息率」（实际息口约2.68厘），特优期完结后按揭利率将自动转为以H按息率计算。这无疑是等于美国在加息浪潮中，虽然我们仍然坚守联系汇率的原则，但市场却可以出现实际是减息的按揭产品，而9月30日香港金管局发表的M3（泛指香港总存款量）数据就十分清楚，M3增至22.2万亿元创历史新高，银行同业流动资金充裕，同业拆息自然会下跌（见图），这也是合理的事。由此可见，香港在合情合理之下，发挥了充满柔韧性的一面。

笔者想说无论是风险还是乐观因素也好，均在急速改变其面貌甚至性质，我们很难完全用经验去作判断，在努力判断时，切记放下包袱，更不要人云亦云，因为网络上有许多言论都是为了抢流量而设，并不是以忠于真相而做取态的。

（作者为祥益地产总裁）