楼市有没有起色，除了看买家入市，也可看发展商投地。近日何文田佛光街住宅地高价批出，便让市场感受到，发展商补充土储的态度开始积极。该幅地皮吸引10份标书，以逾43亿元批出，每呎楼面地价约20738元，较市场估值上限高近四成，创九龙区近五年住宅地呎价新高。肯用超预期价格抢市区靓地，反映发展商吸纳土储的态度已由保守转为进取，对楼市恢复信心。

地价以外还有建筑费、利息及销售等成本，楼盘定价与地价之间的差距，并不等于实际利润。然而，土地成本较低，有助增加发展商往后的定价弹性。回顾楼市调整期，部分新盘以低于成本价促销。如2024年推出的启德新盘，首批折实平均呎价较每呎楼面地价仅高约一成，反映即使高价买地，卖楼仍须看当时市况。但随着楼市回暖，该盘近期平均成交呎价达3.5万元，较地价高近一倍。

今年第三季度以来开价的主要新盘，首批折实平均呎价较楼面地价或补地价高0.9至5.9倍。以油塘擎海最突出，前身为冷藏仓库，越秀地产于2023年完成补地价，每呎约2040元。今年9月首批折实平均呎价13988元，较补地价高5.9倍，却创近十年九龙市区新盘首批开价新低，以「低开高走」策略引爆市场。地价够平，才有条件造出震撼价。

另一焦点西沙SIERRA SEA，以每呎楼面补地价约3000元计算，首批开价高于补地价的幅度，由去年4月第1A（2）期的约2.5倍，扩大至今年10月第2C（2）期的约3.5倍。其余四个项目的楼面地价或补地价介乎2684至8700元，首批开价较之高约1.1至4.2倍；地价过万元的红磡首岸2期，首批开价亦高出近九成。

新盘开价吸引 销售强劲

擎海首轮即日沽清，SIERRA SEA系列累售逾3000伙，反映只要定价吸引，市场承接力依然强劲。

今年以来中原城市领先指数累升逾一成，配合新盘销情及优质地皮的竞投反应，反映市场信心回升。佛光街高价批地，无疑为后市注入强心针。

（作者为中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁）