发展局最新公布本财年第三季卖地计划。连同首两季合计，首三季可兴建单位达1.568万伙，已超额完成全年1.26万伙目标约24%。市场推算，在私人发展及重建项目带动下，全年总供应有机会挑战2万伙，创9年高位。

部分市场人士或忧虑供应过量，惟客观数据显示，2万伙的规模仅与去年一手成交量相若；加上今年成交持续强劲，反映市场具备充沛吸纳能力。土地供应超标非但不是隐忧，反而彰显特区政府前瞻性的土地政策视野。从土地规划到楼花落成往往需时数载，短期内不会对私宅市场构成冲击。

财政预算案预测未来5年年均私宅落成量约1.7万伙，创预算案公布以来新低，显示私宅落成高峰期已然过去，一手市场库存亦显著收窄。截至二季度末，未来3至4年一手潜在供应降至9.6万伙，自2022年第三季后首度跌穿10万伙大关；现楼货尾更由高峰期的2.8万伙急降逾三成，至1.9万伙。

在「库存减、需求增」的健康格局下，发展商投地信心全面回升。早前何文田佛光街地皮以逾43亿元批出，每呎地价破2万元，大幅超越市场估值上限；红磡及东涌等地皮亦屡以超预期价格成交。发展商积极抢地，既为库房注入活水，亦为整体市场注入强心针。

土地市场的盛况直接投射至一手新盘表现。10月上半月一手交投迅速突破640宗，随着多个焦点项目进一步「百花齐放」，战线更蔓延至各区。多个瞩目红盘接连开售，部分更获逾百倍超额认购，预期销情理想，全月一手成交料突破2000宗大关。

新盘热卖 租务看俏

新盘交投爆发，背后有强劲实体租务市场支撑。受惠于引进人才及非本地生源源不绝落户本港，美联「租金走势图」显示，今年首9个月租金累升约5.4%。期内传统十大屋苑租金水平全线造好，其中康怡花园及海怡半岛更录得双位数升幅。

值得留意的是，差估署A类细单位租金回报率亦升至3.5%，高于平均经络按揭息率3.12厘，令「细单位租务收益利差」扩阔至约0.38厘，近一年高位。部分屋苑如瑧颐、荟朗及新葵兴花园，租金回报率更高达4.7%至4.8%。

当前「供平过租」效益显著，驱使不少具实力租客转租为买，同时吸引长线资金入市收租。再加上近日房委会「居屋2025」推出近7000伙优质单位，进一步打稳「换楼链」梯级，私楼与资助房屋相辅相成。

在卖地库存递减、新盘热卖与租务回报高企等多重利好汇聚下，第四季本港楼市已具备迈向稳健升轨的实质动力。

（作者为美联集团行政总裁暨美联物业执行董事）