今年按揭用家受惠于银行楼按取态积极，近月接连有银行公布好消息并推出多元化按揭优惠，包括新延续的低息定按、上调按揭回赠、银行不跟加P（最优惠利率）等，最近亦有大型银行推出具吸引力的「先P后H」按揭计划，按揭产品百花齐放让用家有更多按揭选择。

银行是次推出的「先P后H」按揭属于市场上创新的设计，采取初期P按后期H按的组合，为什么要「先P」？按照目前拆息水平，H按已处于封顶位，封顶息以P按计算，银行若想推出初期低息优惠，直接以特惠P按息更可造就悭息优势。计划之首两年或三年息率定于P-2.32%（P现为5%），目前计出之实际按息为2.68%，低于目前市场定按息2.93%达0.25厘，亦低于目前H按息3.25%达0.57厘；在P不变的情况下，2.68%属目前市场按息最低水平，供楼人士可受惠于更低息供楼选择。

以市场平均按揭额约500万元及30年期计，对比市场H按，月供减少约1533元，利息支出减少达17.5%。

用家可留意P按并非定息，而是属于浮息计划，实际息率会随着银行最优惠利率P变化而调整，若果期间银行决定加P，按息便会上升，反之若银行决定减P，按息便会下跌。

以息率走势来看，港P在年内之变化幅度料不大，若然美国在年底前仍会加息一次，即使本港银行有机会跟随加息，较大机会加幅或介乎0.125至0.25厘，按照有关计划首两至三年P按息计，若加0.125厘或0.25厘，有关P按息将由2.68%上调至2.805%至2.93%，仍低于H按息及仍有可能低于定按息。

为未来可能加息提供缓冲

换句话说，是次新推之「先P后H」按揭在很大程度上已为未来可能加息提供缓冲，加上目前息率明显低于市场水平，故此甚具吸引力。

此计划同时设有现金回赠，并适用于一手、二手物业、转按及物业套现，申请期至今年12月底，提取贷款期至明年4月底。现时市场上共有三款按揭计划最受用家关注，分别为「先P后H」、定按及H按，各有优势特点，用家应如何选择？下期再续。

（作者为中原按揭董事总经理）