新一期居屋今日开始拣楼（居屋2025），居屋的持续发展方向又再成为热门话题。首先，特区政府近年的上车政策做得不错，尤其是在草根方面，草根人士可以先租住公屋，日后再用公屋的绿表资格购买居屋，这无疑是一个「先租后买」计划。

香港首个五年规划提到未来10年房屋供应规划，将以「公营出租房屋占四成、资助出售单位占三成、私人住宅占三成」为基础，笔者认为是合适的，比较2018年的49%公营出租房屋、21%资助出售单位、30%私人住宅，增加不少上车机会，减少不少公帑支出，是十分出色的修正（见附图）。

不过，笔者并不同意将已开发好的上佳地段用来兴建居屋，认为居屋不应该走「豪华版」方向，特区政府是经营整个置业阶梯，以及配合当中利用活化转流量，去让最多人可以安居乐业，所谓活化转流量，我认为即是善用二手市场的转流（包括楼换楼），去满足大部分资助房屋的受众的置业需求，而新供应的一手居屋，则应针对原本置业阶梯不足或供应不足的地方去加以兴建，例如现时市民的居住空间愈来愈细，将来北部都会区应该兴建较大的单位供合资格的市民去购买，所有资助房屋并非单一产品，应该配合上游空间及动力，而较完美的住宅产品应留给私楼去做。完美的住宅项目不应该由资助房屋去包揽这个功能，何况购买居屋的申请人是有入息上限，居屋的地皮价格是不应该高过申请人的入息上限的比例，否则这个就是不恰当的额外利益！公共资源应该善加运用，香港机制变相是以三成私人住宅去支持七成公营房屋的兴建，所以最贵的地皮应该用来招标兴建私楼的，透过招标土地用较高的价钱得到地皮，便能兴建更多的资助房屋，我们应该做好经营效应。

鼓励购买居屋 助夹心阶层上车

另外，居屋的地价还未妥善运用，基于数以千亿元计的地价，其实活化了之后，就可以用来兴建更加多的资助房屋。笔者建议特区政府可考虑用财技去活化地价的价值，回笼庞大资金的同时，亦大幅增加置业资助。有关建议的概念是重启置业资助贷款给夹心阶层人士，鼓励他们以补地价购买居屋单位（即自由市场），这不仅让夹心阶层获得「上车」机会，亦可以牵动起补地价买居屋的有关市场，使大量资金回笼。

现有的九成按揭保险制度，只能是活化高成数按揭的工具，并非完整的资助政策，因为当中没有资助的本质，亦没有资助的角色及使命，并做不到资助的效果。简而言之，最需要资助的夹心阶层（即是没有资格买居屋又买不起私楼）的人士，仍然被拒于门外。

（作者为祥益地产总裁）