新盘市场自8月开始逐渐升温，9至10月更持续火热。发展商积极以极具竞争力的定价策略推盘，成功吸引大批买家入市。多个项目开售均录得理想销情，部分更即日沽清，反映市场积聚多时的购买力正逐步释放。不过，二手市场未能同步受惠，交投表现相对慢热，形成楼市「一手旺、二手慢」的局面。

笔者公司研究部统计全港50个指标屋苑，在10月初的一周录得51宗买卖成交，按周下跌18%，连跌两周之余，更创近九周新低。其中，新界区成交由34宗回落至24宗，跌幅达29%；港岛区成交亦由7宗减少至5宗。值得留意的是，50个指标屋苑之中，多达21个屋苑录得零成交，较前周增加四成，可见一手市场强势抢客下，二手市场明显受压而变得平静。

或者有些人会问，既然市场购买力回升，为何未能同时带动二手成交？笔者认为，主要原因在于由9月开始，多个新盘几乎无缝接力登场，而且每个项目各有卖点，无论定价、户型设计或付款安排均具吸引力。

过往热门新盘售罄后，总会产生大量向隅客，部分买家最终流入二手市场，带动二手成交同步增加。但今次市场出现另一种情况，买家即使错失某个新盘，往往毋须等待太久，另一个全新项目便随即推出，因此倾向继续留在一手市场寻找机会，令过往常见的「向隅客外溢效应」明显减弱。

新盘压价吸走客源

新盘持续以克制价开售，亦令一、二手市场的竞争加剧。发展商因应市场环境及买家承受能力调整策略，成功吸纳大量客源；反观二手市场，楼市在过去数年的调整后，因移民或财务原因需要急售的业主大多已完成套现，现时仍持货的业主普遍财务状况较稳健，并不急于劈价卖楼。

在此情况下，买家与业主的价格预期出现明显落差。买家受到新盘定价吸引，希望在二手市场争取更大议价空间；业主则认为楼价已大致完成调整，不愿轻易减价。双方持续拉锯，成交自然受到影响。换言之，目前二手市场最大的问题并非缺乏需求，而是买卖双方仍未达成新的价格共识。

展望末季，笔者对楼市仍然抱审慎乐观态度。从宏观经济层面来看，支持楼市的基础正逐步改善。香港大学近期上调本港今年经济增长预测至4.1%，反映本地经济复苏步伐较预期理想。楼市从来都是经济的反映，虽然现阶段二手市场未能与新盘市场同步畅旺，但成交正反映市场承接力仍然存在，只是购买力暂时被一手市场吸引，而非真正消失。

（作者为利嘉阁地产总裁）