新落成私人住宅，究竟自住多，还是出租多？差饷物业估价署一项甚少被深入解读的数据——「私人住宅落成后使用方式」，揭示新楼市场的结构变化：过去以业主自住为主的格局，近两年已被打破，出租单位反而占多数。

根据差估署今年4月公布的《香港物业报告2026》，这项统计只包括报告年度内评定差饷估价，并申报整间已被占用的新落成住宅、空置不计，反映单位落成后的使用情况。

2025年有12708伙新落成单位纳入统计，自住占5511伙（43.4%），出租达7197伙（56.6%）。2024年数据更鲜明，15314伙新落成单位中，自住占6501伙（42.5%），出租达8813伙（57.5%）。按1989年起的统计比较，2024年出租比例最高，2025年则为次高。分区而言，2025年九龙出租比例最高，达61.3%；港岛仍以自住为主，自住占66.7%。

翻查37年来的数据，过去新楼市场一向是用家天下。沙士前后，2003年自住比例达92.5%，2004年更高达93.8%，出租仅占6.2%，为统计期内最低。即使1997年炒风炽热，自住比例仍达83.2%。

回顾八、九十年代，鲗鱼涌太古城后期数、红磡黄埔花园、天水围嘉湖山庄及蓝田丽港城等大型屋苑相继落成，自住需求撑起新楼市场。1989年纳入统计的已入住单位达31821伙，为期内最多，自住占88.9%；1992年亦有31488伙，自住占86.2%，与近年出租占多数形成强烈对比。

1989至2025年纳入统计的单位累计约48.8万伙，其中约12.1万伙出租，占24.8%，即约四分之一，近两年却超过一半。2022年出租比例为28%，2023年升至46.4%，2024年首次突破五成，2025年维持高位，显示这并非单一年度的现象。

人才流入 收租吸引

全面撤辣、放宽按揭成数，加上人才流入带动租住需求、租金上升提升收租吸引力，都为投资者入市创造条件。这项统计虽不等同当年买家的投资比例，却折射出买楼收租的分量愈来愈重。发展商争取的不只是自住客，还有看重租务承接力及回报的投资者，新盘定价、户型配搭及大手优先安排，自然更重视这批收租买家的需求。

（作者为中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁）