深圳写字楼空置率一度接近三成，部分项目降价招商，商办市场“以价换量”失灵。与此同时，科创企业、跨国区域总部和港资跨境企业却在核心地标“一房难求”。面对这种K型分化，高端写字楼运营服务商MFG执行总裁全斌在接受记者专访时表示，商办市场总量供给大、有效供给不足，单纯降价换出租率是“饮鸩止渴”;存量时代，写字楼最终比拼的是资产运营、产业生态构建和服务头部企业的综合能力。

MFG执行总裁全斌

“降价填楼”难以为继 K型分化是长期趋势

全斌直言，当前商办市场最大痛点是存量楼宇空置高、招商难、租户质量参差不齐，不少项目仍依赖撒网式招租和低价竞争。“短期看能把面积填满，但租户质量参差不齐，后期续租风险高，资产价值会持续受损。”在他看来，企业选址需求已经升级，不再只看面积和单价，而更看重楼宇品牌形象、政企配套、产业资源和跨城办公能力。因此，K型分化不是短期波动，而是商办市场长期的结构性趋势：缺乏运营能力的普通楼宇压力加大，具备完整产业运营能力的地标物业持续获得优质客户。

MFG的运营数据印证了这一判断。全斌介绍，MFG新项目运营首年平均入驻率达90%，运营两年项目入驻率稳定在95%以上，多个标杆项目实现满租并扩租;整体客户年度满意度约95%，累计服务企业超10000家，招引100余家世界500强，汇聚近千家央国企、上市公司、独角兽和专精特新企业。截至目前，MFG运营体量超100万平方米、布局近40个地标楼宇，管理资产超800亿元，覆盖北京、上海、深圳、广州、重庆、成都、杭州、武汉、长沙、西安等十个城市。

MFG全国布局

核心壁垒不是装修大堂 而是全链条闭环

与部分同行聚焦装修、硬件和大堂配置不同，全斌认为MFG真正的壁垒是覆盖资产端、运营端、产业端和客户端的全链条闭环能力。他将其概括为四重壁垒：一是“联营+品牌输出”的商业模式，与业主风险共担、收益共享;二是招商、设计工程、楼宇运维、数字化开发、政企产业服务五大核心模块全部内部化，十五年沉淀标准化SOP;三是把政务服务、金融资源、产业链接下沉到楼宇，形成产业生态;四是全国标准化产品体系和“租一城，享十城”跨城权益，适配企业全国化布局。

MFG服务式办公

“MFG不只是物业的租赁方。”全斌强调，联营模式下，业主输出优质地标物业载体，MFG投入空间策划改造、全链路招商、楼宇运维和产业生态搭建，项目经营成果直接决定双方收益;品牌输出模式则面向有优质物业但缺少运营体系的业主，输出MFG的设计、品牌、运营标准、数字化平台和产业资源。凭借这一模式，MFG与中信集团、香港九龙仓、香港新世界、香港长江实业、香港嘉里建设、华润置地、新加坡GIC等头部资方保持深度合作。

MFG全球合作伙伴

从“空间托管运维”到“产业生态运营”

针对市场上对写字楼运营的传统认知，全斌回应，传统楼宇运营模式的核心是低价整租、简单改造、转租赚差价，价值边界局限在物理空间交付;MFG定位是楼宇资产的长期价值共创伙伴，运营重心从“空间供给”转向盘活存量、运营企业生态、持续抬升资产价值。对业主，不止稳定租金，更通过导入优质头部企业优化租户结构、提升资产估值;对企业，不止提供办公场地，还对接政策、生意机会、上下游商业链接和全国跨城办公权益;对政府，则承接延伸招商职能，带来就业与税源，加速存量楼宇去化。

这一模式在多个项目中得到验证。全斌举例，深圳联想后海中心硬件禀赋优越，本身具备成熟的招商运营基础，仍选择交由MFG协同运营。MFG通过顾问式招商团队、国宾级企业服务团队和AI数字化平台精准导入全球头部企业，运营两年入驻率稳定在95%以上并实现扩租。同一栋楼里，上午是世界500强高管接待海外客户，下午是政府牵头的投融资对接沙龙，晚上还有商务会馆的领袖晚宴，“物业不再只是办公的地方，而是空间、服务、产业资源叠加的综合体”。此外，上海K11多次满租、累计扩租三次，上海滨港中心接近满租，深圳前海嘉里中心、联想后海中心等项目已实现满租。

服务港企北上，推进深港双向联动

随着大湾区融合加速，越来越多港企选择“北上”。全斌表示，港企普遍面临不熟悉内地产业政策和政务体系、跨城多点布局管理成本高、缺少成熟商务圈层等痛点。MFG为北上港企提供的不只是办公室，而是一套跨境落地支持体系：通过“十城联动”实现全国多城地标空间权益互通;协助解读和申报属地产业、人才政策;常态化举办港企、外资机构和内地龙头企业参与的产业沙龙与供需对接会;支持弹性租期、拎包入驻，降低前期固定资产投入和试错成本，最终实现让企业“进的来，留得住，离不开”。

全斌认为，“深圳总部+香港窗口”将是大湾区产业融合的重要趋势。深圳具备科创研发、先进制造和内需市场优势，香港拥有国际融资渠道、全球商贸网络和品牌展示优势。MFG正稳步推进香港市场布局，未来希望打通内地与香港两地的空间权益、政企资源和产业圈层，一边服务港企北上落地内地总部，一边帮助内地科创企业以香港为国际窗口对接全球资本与海外市场。

对于海外投资者和跨国企业，全斌给出务实建议：评估商办资产不能只盯账面租金回报，运营能力才是决定长期价值的核心变量;切忌以短期满租为首要目标，高质量租户底盘才是穿越周期的“压舱石”;来华选址也应跳出租金比价，综合测算品牌形象、跨城管理、政企对接和产业合作的全程成本。说到底，存量时代的写字楼竞争，不是谁把空间租得更便宜，而是谁能把一栋楼变成产业平台，让企业进得来、留得住、离不开。