本地私人住宅租金自去年底持续攀升，至今已经连升10个月，租金指数同样已经连续10个月刷新纪录，租金屡创新高，部分区份的租金升幅更高达一至两成，租金升幅比起楼价升幅更为显著。

租金强势并非偶然，而是本港人口政策的推动、来港专才持续增加、利率环境与投资需求交织而成的结果。当租金升势延续，楼市亦正悄悄出现一系列值得关注的现象。

首先，近月整体租金升幅明显加快，刚过去的暑期租赁旺季，按租金指数计算，6至8月份租金指数由203.9升至最新的210.3，累计3个月的租金升幅达3.1%，而去年同期的6至8月间，租金升幅为2.9%，亦成为近十年租金升幅最显著的暑假，新来港专才及企业人才持续增加，推高中小型单位的需求；同时，愈来愈多家庭被迫转向更细单位或更外围地区，形成明显的「租客外移潮」，这种外移推高新界及次核心区的租金水平。

在租金屡创新高的背景下，住宅租金回报率已逼近四厘，部分细价盘甚至突破此水平。与银行定存利率逐步回落相比，住宅物业再次成为具吸引力的收息资产。投资者重新入市的情况愈见明显，尤其集中于中小型单位，因租金回报较高、出租速度快。二手市场亦因而回稳，部分业主趁租金高企加快放盘，吸引投资者承接，令交投不再急跌。租金升势因此成为支撑楼价的重要力量，尤其在利率仍未明显回落的环境下，租金回报成为投资者的核心考量。

细价楼价格升幅跑赢大单位

值得注意的是，租金强势往往会在三至六个月后反映在楼价上。当租金升至某水平，租客会开始比较「租楼与买楼」的成本，部分高收入租客会选择转买，从而推动细价楼需求。近期细价楼的升幅已明显跑赢大单位，市区细单位供应更为紧张，新盘细单位销售表现亦显著改善。发展商在新盘定价上更具信心，尤其是细单位，因租金回报具吸引力，市场承接力强。

豪宅租务市场同样出现回暖迹象。跨国企业重新扩张、金融业招聘回复正常，加上部分高资产人士选择「先租后买」，令豪宅租金录得明显升幅。豪宅业主的议价能力因而提升，豪宅买卖市场亦更具支撑力，呎价有能力再创新高。豪宅租务市场的回暖，往往是整体楼市复苏的重要先兆，值得持续观察。

总括而言，租金屡创新高已成为楼市的底层逻辑。租客外移、投资者回流、细价楼需求强势、豪宅租务回暖，均是租金强势下的必然结果。若租金升势延续至年底，本地楼市将维持「租金强、楼价稳」的格局，而细价楼与豪宅更有机会成为第四季的两大焦点。

（作者为世纪21星铸总经理）