楼市转旺，九龙新盘开价亦重上2万元水平。过去两年发展商以低价抢客，“1字头”成为招徕，如今逾半新盘首批折实平均呎价突破2万元，超低价求去货的年代暂告一段落。

今年九龙区新盘战全面爆发，暂有约21个项目先后以价单形式推售，首批折实平均呎价由油塘擎海的1.3988万元，至九龙塘滶蕴的3.3816万元，当中11个盘突破2万元，占比过半。相比2024年全年约16个盘只有1个见“2字头”，2025年12个盘有5个，今年增至11个，2万元已由少数项目的定位，逐渐变成市场常态。

榜首是新世界九龙塘滶蕴，首批折实平均呎价3.3816万元，令九龙新盘久违地重见“3字头”；牛池湾33清水湾以2.3921万元。连同恒地首岸系列、瑜悦、瑧珀、首汇等，合共11个盘齐站2万以上。由传统豪宅地段，到启德、红磡、牛池湾及九龙城，“2字头”已不再是豪宅专利。

供应短缺 地价升穿2万

为何市区新盘敢于重越2万元，面粉价已给出答案。嘉里10月以43.08亿元投得何文田佛光街住宅地，每呎楼面地价约2.0738万元，创九龙区近5年新高。面粉已逾2万元，加上建筑费及利息成本，面包价未来定位已有启示。 更何况，未来住宅供应将逐步向北部都会区倾斜，本财政年度卖地表内，九龙区住宅地只有佛光街一幅，市区地荒，供应买少见少。

九龙不是每个盘都卖2万元。油塘擎海Ⅰ首批1.3988万元就证明“1字头”一样有承接。只是同一个九龙，1.3万元与2.3万元卖的客完全不同：一个卖转型中的工业区，上车盘靠价格吸客，发展商求量；2.3万元卖的是市区综合大盘，凭地段、配套及历史保育价值，面向追求市区生活的换楼客与专才家庭，发展商求价。

发展商普遍仍以贴市价推盘，但市区地皮买少见少，手上有货者取态已见分歧，部分更转趋惜售，求价不求量。面粉价率先回勇，面包价自然水涨船高。九龙全新楼1字头将愈来愈少，2字头渐成常态。2024年那种“2万有找”买启德的日子，已渐成往事。

（作者为中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁）