楼市气氛回暖，新盘需求强劲，年内销售已逼近1.7万伙。今年首三季新盘落成量只有9600伙，“供不应求”再度成为市场热话。但正因如此，政府最新公布的数据，未来三至四年，一手私人住宅潜在供应量则回升至约10万伙水平，较上一季度显著回升。有人认为如此庞大的供应，市场需要长达5至6年的时间来消化，供不应求只是业界“制造”出来的假象；亦有人认为香港住宅需求扎实，10万伙看似惊人，实际上未必算多。

究竟未来供应10万伙是多还是少？大家要明白，单看数字容易产生错觉。10万伙听起来十分庞大，但若放在香港整体房屋市场之中分析，情况便有所不同。从历史数据可见，私人住宅一手市场供应的统计，早于2004年9月开始按季公布，但起初数字只计算已落成及建筑中仍未售出的单位，当时数字曾低见4.8万伙的水平。

直至2011年一季度开始，数字加上已批出并可随时动工的单位，以表达未来三、四年间的私人住宅未来供应，其后有关数字随着政府加快批地而大幅增加，从2011年的2.9万伙，大增至2024年的11.2万伙。从数字而言，近两年的私人住宅未来供应已显著回落，上季数字更低见9.6万伙，再者随着未来供应“见顶回落”，过去一年来整体楼价亦显著“见底回升”。

无可否认，今年三季度私人住宅未来供应显著增加。正当大家预计整体未来供应会持续回落之际，最新数字却显著回升至10万伙的水平，这主要基于两大因素：一是刚过去的三季度新盘销售急速回落，其间新盘销售仅约3342伙，按季急跌近四成；二是近年政府加快批地，令已批出可随时动工的单位数目，从二季度的1.6万伙增加至三季度的1.9万伙。

整体而言，供应量不等于即时市场供给。所谓潜在供应，包括已批出土地但未动工、已动工未售，以及已落成但未售单位等不同类别。这些供应受建筑进度、市场环境及发展商推售策略影响，未必会同步涌现。

事实上，未来整体供应正出现短期减少、长期增加的现象，未来一、两年新盘落成量正逐步回落，而近年新盘市场持续热闹，这两年新盘累计销售约4万伙，但期间新盘落成量只有约3万伙。换言之，短期内新盘市场确实面对供不应求的现象，随着近月新盘市场回归热闹，相信整体未来供应会再度逐步回落。

（作者为世纪21星铸总经理）