特区政府加快北都发展，据区议会文件显示，特区政府建议修订洪水桥规划，主要两个部分：第一是洪水桥站周边用地改划纳入洪水桥大学城，扩大至合共26公顷，预计总楼面达1400万方呎；第二是近天水围河道的用地将大幅修改布局，将一大片住宅地整合成19公顷铁路上盖商住项目，预计总楼面达1160万方呎。\大公报记者 梁颖贤

特区政府在五年规划及施政报告提出，北都将以大学城为发展主线，于北都建设新田、洪水桥和打鼓岭大学城，以“一城五元素”（即教育、科技、产业、人才和城市建设）作布局，并以“人才培养、科学研究、成果转化、产业发展”四位一体为战略定位，实现教育、科技、人才一体化发展。当中，洪水桥大学城发展定位为“智能制造应用型专上教育及国际化人才培育中心”，与毗邻的科技区及产业区联动发展。

文件提到，特区政府已于2026年9月公布推出共约26公顷的三组洪水桥大学城校园区用地，邀请专上院校申请建设校舍，起动洪水桥大学城发展。为洪水桥大学城的校园区提供连贯性的规划框架，建议将所有相关用地改划为“其他指定用途”注明“大学城”地带。

大学城校园总楼面1400万呎

三组用地分别位于洪水桥站西南面市中心一带的用地（共约16.5公顷）；邻近“企业及科技园”及高密度住宅发展的用地（共约5.3公顷）；以及邻近现代物流圈的用地（约4.4公顷）。上述地带的规划意向主要是作发展大学城以容纳高等教育设施及相关用途，为研究与开发相关的活动提供空间以及培训高端人才。洪水桥大学城校园区共可提供约130万平方米（约1400万方呎）的总楼面面积，相当于地积比率约5倍。

打造“天水围河畔公园”

另外，两幅位于规划区、邻近天水围河道的用地，建议改划为“其他指定用途”注明“铁路车站及车厂连住宅及商业发展”地带（约19公顷）。其最高住用及非住用总楼面面积分别为99.9万及7.88万平方米（合计约1160万方呎）。

文件提到，此用地分为两个小区，分别覆盖用地的北面和南面。两个小区将透过行人天桥、隧道及行人过路处等连接新发展区其他地方及天水围河道以西的地方。为营造具吸引力的住宅社区及善用区内资源，沿天水围河道及田心河的用地将打造为“天水围河畔公园”。

其他改划方面，一幅位于规划区、邻近天水围河道的用地，建议改划为“其他指定用途”注明“智慧绿色集体运输系统车厂连住宅及商业发展”地带（约3.8公顷）。拟议最高地积比率为6.5，建筑物高度限制为主水平基准上160米。该用地底层将为智慧绿色集体运输系统车厂，其上盖作住宅及商业发展。

车厂将采用密封式的设计，仅保留必要的位置供车辆进出，故预料运作期间不会为周边环境带来负面噪音影响。

此外，沿天影路的住宅发展建议须设置五米宽的楼宇后移，楼宇后移范围内不得建造高于20米的建筑物，以缓减高层建筑的视觉影响。