楼市发展到现在，有更清晰趋势特征，可以用图表技术分析和数据去描述，笔者在此分享一下。

楼市非常明确是一个巩固期，如果看差饷物业估价署和祥益指数的楼价指数图表，仍然处于一个“上升通道”之中。上升通道即是指经过一连串的阻力线以及一连串的支持点，在图表中画两条线之后便成为两条平行线，就如同一条通道一样。

若看中原指数，很可能正在酝酿着楼价再次上升的“双底”（W形趋势），这未必一定能够顺利完成，若未能顺利完成，便需要多一个回合的巩固！而在新界西分区指数，其实已初步形成相关趋势。

当然，笔者不同意那些非常负面的说法，例如说楼市只是“昙花一现”或“死猫弹”的负面评论，事实是楼价已经连升15个月（差估署楼价指数由去年3月升至今年6月）。一个连续上升十多个月的楼价，我们不能说是昙花一现，这不是偶然的，而是结构性回升。而楼价上升十多个月之前，在技术分析上是具备“双底”形态作巩固的（去年上半年在祥益指数和CCL都有出现）。所谓双底，即是指跌到极致、跌无可跌，连续两次在同一个位置守住并经过两次成功巩固和稳固，代表购买力积聚之后回头向上。

楼价上升十多个月之后，现在是一个有升有跌的辗转横行局面。如果短期之内，或者在未来两至三期中原指数回头向上，它便形成了一个双底。如果今次不成功，很可能需要多一个回合，可能等待至农历新年前后以“小阳春”回应。

笔者并不是想争拗楼价升跌，我是想讨论其结构性的本质。第一，它并非偶然的上升；第二，这个上升之前是有一段巩固时间才得以向上的；第三，在楼价回升之前，市场形态就以“百叶窗效应”去反映。

什么是“百叶窗效应”？我们试想像一幅百叶帘，拉动时是一片一片叶片依次升起。在楼市中，这代表购买力会先集中推高某个价格区间的物业，当该区间价格被推高后，购买力便会“溢出”到邻近的区间，带动下一格上升，形成骨牌式的轮动效应。

笋盘消化 购买力上移

例如，市场由谷底回升的初期，成交原本较集中在100元厘印费的300多万元住宅板块，但当300多万元的优质单位售罄后，便轮到400多万元单位，以笔者经营的屯门天水围区最新市况，便是400多万元的成交最多。400多万元的成交并非100元厘印费，为何反而成交会比300多万元的板块多？这便是百叶窗效应，优质单位售罄了，购买力就转移到较优质的400多万元板块，现在购买力已开始朝着“五字头”走，令成交量开始增加，也就是说，在这段正在巩固的时候，购买力在市场里逐个板块去进行巩固运动，何时巩固完成就要看“双底”何时出现。

也就是说，笔者认为现时的楼市是非常明朗的。我们只是等待它巩固完成，随后再次上升。下次上升可能不会长达十多个月，可能会较短，但也绝不会只有两三个月的时间。希望以上的看法可以提供实在的参考给予读者。

（作者为祥益地产总裁）