香港商业房地产投资市场正经历一场清晰的结构重组。学生宿舍（PBSA）已由另类资产，迅速跃升为目前最受机构资金追捧的“主流”类别。高力最新《2026年第三季度市场报告》显示，教育相关资产在最近第三季投资总额中的占比达到创纪录的42%，成为支撑整体投资活动的核心动力，反映海外及本地资本正集中于具备政策支持、刚性需求上升及具抗周期性的香港教育资产。

香港商业房地产投资，2026年前三季度整体投资额达398亿港元，按年增长65%，已超越2025年全年总额，与此同时，2025年学生签证发出量达94517宗，较2022年增加逾一倍；非本地大学生名额上限已由20%大幅提升至50%。“城中学舍计划”截至近期已确认45宗合资格申请，涉及约11450个宿位，当中四个项目已投入营运，另有多个改装项目陆续竣工。即使如此，2027/28学年学生宿位缺口仍将达约10.7万个，供需缺口仍将持续。

租约长流失率低 回报稳定

推动这场转变的并非短线周期，而是多重结构性因素的叠加。政策层面，政府以“留学香港”为品牌，结合名额放宽、土地免补地价、城中学舍计划简化审批，以及即将推出的专用宿舍官地（沙田小沥源首幅地皮预计可提供约600个宿位），系统性地降低了进入门槛。需求层面，地缘政治与西方国家收紧移民政策，令更多内地及亚洲学生选择留在区内升学，香港作为国际教育枢纽的相对吸引力上升。供给层面，传统酒店与乙丙级商厦在旅客消费模式调整期及地缘政治冲击下，出现折让，为改装提供了具政策诱因的入口。结果促使教育资产由“院校配套”转化为具投资前景及流动性的资产类别，具备长租约、低租户流失率与抗经济周期的特质。

展望未来12至24个月，学生宿舍与教育相关物业的投资热度将持续，但有关供应正大幅减少，市场热度将会令到可以改装的物业定价水涨船高，甚至促使传统业者因而转型，对投资者而言，现阶段应优先锁定单一业权、具备足够结构与消防升级空间的资产，并在收购前完成跨专业前期可行性评估，精算改装成本、审批时间与目标回报。对现有业主而言，空置或低效商厦若符合条件，可透过计划申请转型为学生宿舍用途，实现资产价值重估。

政府首幅专用宿舍地的招标结果，将为私人市场提供重要的土地定价参照及银行融资基准，强化资产流动性的金融配套。这将有利机构投资者由单一项目收购，逐步转向规模化的资产组合部署及品牌营运，透过扩大资产规模建立营运及成本效益优势，带动市场交易及投资活跃度。

（作者为高力香港资本市场及投资服务主管）