若想前瞻香港楼市走向，租金绝对是最具参考性的领先指标之一。虽然近月传统租务旺季已过，但本港住宅租金非但未见回软，反而徘徊历史高位，成为牵动整体物业市场回暖的“引擎”之一。

数据最能印证这股强势。差估署早前公布的9月份私人住宅租金指数持续破顶，今年首9个月累升约5.8%，持续破顶；若参考更贴近市场最新脉搏的美联“租金走势图”，10月份平均实用呎租报约40.84元，按月再微升约0.05%，连续3个月稳守约40.8元以上高位，续创历史次高水平。综观首10个月，美联“租金走势图”累涨达约5.45%，不仅远超去年全年约2.8%，亦跑赢2024年的5.16%，创近3年同期最强升势。

事实上，近年这股租务热潮已非单纯短期季节现象，而是源于人口结构与本港教育政策的深层转变。随着特区政府各项输入人才计划持续吸纳人才到港，加上政府积极打造“留学香港”品牌，外来住屋需求正节节攀升。

然而，本港八大资助院校宿位长期供应紧绌，不少负笈来港的学子，甚至本地学生亦需转投私人市场物色居所。据估算，本学年全港学生宿位缺口超过6万个，这批庞大且具承租力的刚需，直接为私人屋苑注入持久动力。在供需失衡短期难解下，未来租赁需求及租金走势依然看俏。

在强劲刚需支持下，全港指标屋苑租金呈现“全面开花”之势。以传统十大屋苑为例，今年首10个月平均呎租无一例外全线报升，其中6个屋苑更跑赢大市。港岛区表现最为凌厉，康怡花园呎租期内急升约12.8%傲视同侪，海怡半岛与太古城亦分别录得约9%及8.7%的显著进账；九龙区黄埔花园同样录得约11.6%的双位数升幅；新界区映湾园及沙田第一城则分别上扬约7.2%及6.6%，至于其余屋苑亦录得稳步增长，足证租务旺势正全面覆盖各区及各阶层物业。

租金持续攀升，更进一步引发“租转买”与长线投资的连锁反应。对不少租客而言，当前“供平过租”的诱因已达近年顶点，与其每年承受加租压力，不如趁势“转租为买”锁定居住成本；而对于长线投资者来说，现时不少屋苑享有约4厘甚至以上的租金回报率，这份稳定现金流在环球政经充满不确定性下别具吸引力，促使资金加速流向收租物业。

信心转强 豪宅成交破顶

除了中小型住宅受惠外，这股“砖头吸金潮”更在顶级豪宅市场产生协同效应。面对外围环境波动，环球高净值资金视香港为资产避风港，推动今年截至11月9日逾亿元一手超级豪宅成交急增近五成至150宗，吸金约286亿元，双双改写2013年一手新例实施以来纪录。西半山天御、宝峰及九龙缇外等指标豪宅相继录得天价成交，反映顶尖购买力正竞相入市。

市场信心转强，亦体现在国际大行与发展商的积极部署上。花旗银行最新预测明年本港楼价及租金将双双再升6%，一手成交量有望重上2.2万伙。发展商方面，新世界与华润置地合作的元朗南第二期早前便斥逾8.74亿元完成补地价，每呎楼面补价较第一期大升近24%，而新世界近两年于北部都会区累计补地价更逾31亿元，反映其以真金白银看好后市。

总括而言，当租金升势确立“供平过租”格局，配合人才刚需释放与资金加速流入等各项因素持续发酵，本港楼市已具备由租务带动买卖的稳定基础，后市表现值得看高一线。

（作者为美联集团行政总裁暨美联物业执行董事）