大公房产讯 8月12日，北京土地市场迎来三宗涉宅用地集中出让，分别位于海淀四季青镇、石景山刘娘府和石景山苹果园交通枢纽商务区。三宗地块总起始价122.73亿元，最终合计成交金额137.65亿元。

其中最受瞩目的海淀区四季青西冉地块（HD00-1408-0034、0049、0040）由两宗住宅用地与一宗商服用地捆绑出让，土地面积约约8.52万平方米，规划建筑面积约14.26万平方米。该地块挂牌起始价85.55亿元，是2026年以来北京起拍总价最高的地块。现场竞拍吸引了中海、金茂、招商蛇口、保利发展、华润置地&越秀联合体共5家竞买人参与。

经过130轮激烈举牌，中国金茂（竞得人为中国金茂旗下公司北京广茂置业有限公司）以97.61亿元将其收入囊中，溢价率14.1%，成交综合楼面价68444元/平方米。该地块一举超越此前海淀东升镇片区地块，成为海淀区总价地王及北京2026年年内总价地王。

据了解，该地块全称为北京市海淀区四季青镇西郊机场周边及沿线（西冉、田村、常青片区）城中村改造项目HD00-1408-0034、0049、0040地块二类城镇住宅用地、商业服务业用地，其中0034地块为二类城镇住宅用地，用地规模48003.33㎡，建筑规模76805.328㎡，容积率1.6，限高25米。0049地块为二类城镇住宅用地，用地规模21223.80㎡，建筑规模33958.08㎡，容积率1.6，限高25米。0040地块为商业服务业用地，用地规模15925.11㎡，建筑规模31850.22㎡，容积率2.0，限高24米。

根据土地出让公告，该宗地的现状为建设用地内有铁皮围挡、土坎，另城中村项目规划市政道路红线与地块建筑红线重合，规划专业市政管线根据预留条件为各地块预留支线，实施到地块红线处，为后续地块接顺大市政提供预留条件，同时避免地块接顺时对市政道路的破坏工作，提前新建规划污水井3个，均不涉及补偿。

据中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，海淀西冉地块入市，是海淀区时隔八个月以后再度供地，85.55亿元的起始价也成为年内北京总价地王，对竞买企业资金门槛提出了较高的要求。地块身处海淀核心板块，稀缺属性突出，因而吸引了中海北京、华润+越秀联合体、金茂等五家房企到场举牌参拍。

同时，张凯也提到，受西郊机场航线管控（需警惕噪声影响）叠加限高约束，地块产品形态基本锁定洋房，这与保利熙瑞（拿地楼面价7.84万/㎡）形成直接的同质化竞争。熙瑞于今年6月开盘，目前网签均价约11万/㎡，去化率约16%，某种程度上印证了2000万级客群的容量天花板。本地块住宅部分建面约11万㎡，未来货值约为熙瑞的2倍，其定价弹性与去化周期，将直接检验海淀核心区高端改善市场的真实容量。