当开发业务的规模天花板日渐清晰，一场关于“存量运营”的能力竞赛悄然拉开帷幕。

在这样的大背景下，龙湖集团交出了一份颇具分量的成绩单：运营及服务业务收入合计137.0亿元，创历史新高，占总营收比重突破三成，达到34.4%。其中，作为龙湖运营业务核心动力的商业投资航道，以59.8亿元的租金收入、8.7%的同比增长和97.4%的期末出租率，证明了稳健经营的价值。

当行业告别规模扩张的惯性，龙湖正在商业领域用一套“存量焕新、增量提质、内容深耕”的组合拳，讲述一个关于长期主义的故事。

存量焕新：让“老项目”在改造中实现逆生长

国内购物中心早已进入存量主导时代，大量建成多年的商业体面临业态老化、客流下滑、坪效走低的困境。多数存量改造停留在简单更换品牌、局部翻新，难以改变资产颓势。

龙湖给出的解决方案，是建立常态化、系统性的资产焕新机制，自去年起持续加大存量项目资本性投入，坚持 “不闭店、不停业、不降体验” 的改造原则，在维持正常经营的前提下完成空间重构与业态升级，让成熟资产实现价值二次释放。

自2025年起，龙湖持续加大对存量项目的资本性改造投入，在重庆、北京、苏州、上海等地推动商场改造。这些改造并非简单的翻新，而是一场从空间逻辑到业态结构的系统性重构。

重庆北城天街是这场焕新战役中最具代表性的样本。作为龙湖商业的“开山之作”，这座运营多年的项目在不闭店、不停业的前提下，历时600余天完成了史上最大规模改造。外立面重塑、公共空间迭代、动线优化、品牌矩阵升级——每一步都指向同一个目标：把传统的购物中心升级为更具承载力的社交消费载体。

改造之后，高街花园、三大广场成为城市打卡节点，消费者停留时间明显拉长。2026上半年，北城天街营业额同比增长超50%，客单价提升45%，租金收入增幅超过20%，出租率始终维持高位，老牌商圈地标完成价值进阶。

2026醒春季-重庆北城天街

同样的逻辑在北京大兴天街得到了极致验证。这座开业已十年的商业体，在经过为期一年的Capex改造后，全新场景“沐光岛”于2026年6月中旬正式亮相。12米高的“树王”、10米跨层水幕、植物包裹的林下外摆……原本平淡的商业空间被重塑为一座“城市绿洲”。项目焕新开业之后，商场全场客流、销售与车流同步刷新年内高点，存量资产价值得到显著释放。

上海闵行天街则立足于周边客群结构变化，敏锐捕捉消费从目的性购物转向体验式消费的趋势。项目耗时一年完成全域焕新，拆分低效大面积铺位，增加品牌密度，优化消费动线，打造沉浸式社交场景。改造区域首个周末销售额较上年同期提升126%，上半年整体营业额同比增长超20%，租金收入同比增长超10%，为城市社区型存量商场提质提供可复制的样本。

苏州狮山天街、成都西宸天街同样交出亮眼答卷。狮山天街拆除原有单一冰场，打造立体开放的“山谷”街区，构建富有探索感的城市绿谷。新街区开业半年客流暴涨2100%，营业额增长190%，带动整个商场租金上行。成都西宸天街打造“天街+天街里”双场景格局，划分品质消费与休闲社交两大板块，新增商业空间与品牌门店，核心街区租金单价提升107%，低效区域坪效最高增长8倍。

从多个项目实践不难看出，龙湖对于商业项目的核心逻辑，不是一次性开业完成一劳永逸，而是建立持续进化的运营思维。空间改造、品牌更新、场景营造三者联动，最终落脚于匹配客群真实需求，持续提升资产回报率。在增量拿地愈发谨慎的当下，盘活存量已经成为龙湖提升商业经营效果与收益的重要抓手。

新项目恪守“一次开好”：在地化场景打造城市商业地标

在存量焕新的同时，龙湖商业并未停下新开的脚步，而是以一种更克制、更精准的方式推进布局。聚焦一、二线高能级城市，坚持“轻重并举”的发展模式，龙湖商业在上半年于成都新增运营1座轻资产商场。截至2026年6月30日，龙湖商业累计开业运营商场达96座，覆盖全国25座城市，运营总建面达1039万平方米。

更值得关注的，如果存量焕新是挖掘现有资产潜力，新项目则代表着龙湖商业对未来价值的布局。不同于行业曾经追求快速开业、快速铺规模的思路，龙湖商业提出“一次开好、做一成一”的新开运营标准，拒绝仓促开业、后期持续调整的粗放模式，从前期规划、空间设计到品牌招商进行一体化打磨，追求开业即形成区域影响力。

2025年下半年新开业的重庆江岸天街与济南西城天街，已经验证这套操盘思路的可行性。重庆江岸天街是体量15.7万平方米的TOD综合体，汇集300余个品牌，区域首店、全新店型占比超过60%。项目抓取南岸区消费者对更高生活品质的迫切需求，创新打造西南首个“南岸集市”，将精品生鲜、本土风味餐饮、休闲社交场景融合，打破购物中心与市井生活的边界。通过提供超越现有水准的综合体验，江岸天街迅速成长为重庆南岸区品质生活新地标。

济南西城天街作为济南首个POD公园导向开发项目，打造“泉涌浮岛、空中绿洲”的空间意境，跨层“光所市集”搭配24小时开放的景观廊道，将商业空间与城市绿地无缝衔接，实现“在公园里逛街”的沉浸式体验。项目引入350余家品牌，首店占比突破40%，开业同步出租率高达99%，凭借独特的自然场景与社交属性，成为城市新晋网红打卡目的地。

两个标杆项目共同的特征，是摆脱标准化复制的模板化开发，深度结合城市气质与板块禀赋进行在地化创作。TOD、POD等前沿开发模式，不再只是概念包装，而是转化为消费者可感知的场景体验。这也意味着龙湖商业的竞争重心，已经从简单的物业开发，转向前期策划、招商落地、后期持续运营的全链条能力比拼。

2026年下半年，龙湖商业还计划新开6座左右商场，分布在杭州、成都、长沙、昆明等城市。在商业地产增量空间日益收窄的今天，这种“做一成一”的项目兑现能力，本身就是一种稀缺的竞争力。

从“消费场”到“情绪场”：打造内容运营构筑差异化护城河

当购物中心的空间和品牌日趋同质化，真正能够区分高下的，往往是那些看不见的能力——内容运营、用户洞察和情感连接。龙湖商业正在用一套系统化的内容运营体系，将天街从单纯的“消费场所”改造为“城市生活枢纽”与“城市情绪场”。

原创IP的持续深耕是最直观的体现。天街庙会、醒春季、年中大促等自有IP经过多年打磨，已形成全国联动的品牌声势。以2026年5月的“天街年中大促”为例，这一龙湖商业的原创营销厂牌延续“品牌直降”理念，联动全国90余座购物中心，同时上线“千万珑珠补贴，商品折上再折”等系列活动。

在为期3天的活动档期内，剔除车辆销售的日均营业额同比大幅提升57.5%。从丰富品牌合作、强化优惠力度，到简化活动规则、降低参与门槛，天街年中大促已走过9年，每年都在用精细化运营让消费者获得“逐年升级但简单如一”的欢抢体验。

2026天街年中大促

龙湖商业的节点借势营销同样精准。从妇女节到母亲节、儿童节、高考等重要节点，龙湖商业通过户外大屏、商户联动等形式，让商业空间成为城市情绪表达的载体。

2026年六一儿童节期间，龙湖商业联动巴拉巴拉、OPPO、西西弗、大疆等爱心伙伴，为大山里的孩子捐赠物资，并邀请专业足球教练前往大凉山金新小学开展“大山里的世界杯”足球比赛。商业空间在这一刻超越了交易本身，成为一种社会情感的连接点。

在内容创新层面，龙湖商业通过筹办特色市集、开设潮牌快闪店、举办室内音乐节、联名热门IP办展览等形式，着力放大商业空间的社交属性。2026年9月，龙湖商业还将在杭州滨江天街试点推出首个自营市集，以创新的方式持续完善“天街内容生产系统”。这种“中央厨房”式的内容统筹与生产，确保每个项目的内容节奏和质量都能匹配项目定位和消费者需求。

在线上线下流量竞争日趋激烈的背景下，龙湖商业通过内容运营构建的差异化体验护城河，正在将短暂的“流量”转化为长久的“留量”。

当一座商场不仅提供商品，还提供情绪价值、社交场景和情感记忆，它便超越了物理空间的局限，成为城市生活中不可或缺的一部分。

财务底盘护航：低融资成本与正向现金流构筑安全边界

商业投资的稳健增长，离不开龙湖集团整体财务盘面的支撑。截至2026年6月30日，龙湖集团有息负债总额为1471.2亿元，较上年末下降56.9亿元。平均融资成本降至3.36%的历史低位。在手现金248.8亿元，净负债率52.0%，现金短债倍数1.57倍。这些数字背后，是龙湖集团多年坚守的财务纪律：不逾期、不展期、不违约。

更值得关注的是债务结构的优化。截至报告期末，龙湖银行融资占有息负债比重达91%，经营性物业贷及长租贷占比接近七成。这类贷款成本低、年期长，有助于持续优化债务结构，实现负债规模与融资成本的“双降”。外币债务占比降至10%，且100%已做掉期对冲。含资本性支出的经营性现金流连续4年为正。这样的财务底盘，为商业投资的持续投入和扩张提供了充足的“弹药”。

龙湖集团管理层在业绩会上透露，商业投资航道近几年每年新开商业项目接近10座，叠加同店经营水平的持续提高，2026至2028年商业航道规划年复合增长率约10%。

这一目标的底气，正来自龙湖存量焕新的持续兑现、新项目的精准落地、内容运营的不断深化，以及财务底盘的坚实支撑。

在集团整体战略转型进程中，龙湖商业投资航道的价值早已不止贡献租金收入。稳定的经营性现金流、成熟的资产运营经验，与物业服务、资产管理业务协同联动，共同塑造龙湖穿越周期的韧性。展望后市，随着下半年新项目陆续入市、存量资产持续进入业绩释放周期，龙湖商业有望进一步放大长期价值，为房企探索新发展模式提供一份可参考的实践样本。