大埔某豪宅项目近期爆发先租后买（又称先住后付）的追讨租金个案。有买家原本打算利用先租后买条款试住或递延成交，后因楼市变化或个人财务考量选择放弃购房，却因签署了长达数年的租务「死约」，被发展商追讨高达数百万元的剩余期租金。买家选择此类非常态化的方式买楼，必须正确认知所面对的风险。\大公报记者 曹楼朱

事缘有买家于2024年以先租后买形式，买入大埔豪宅单位。入住大约半年后认为不合心意，声称按地产经纪指示写信退租，被发展商入禀追收250多万元。连同已支付的租金，合共逾500万。翌年的3月，同屋苑再爆出一名业主被发展商追收租金。相关人士均对外界声称若退租不会被追讨租金，然而合约细节有说明发展商有权追究，出现追租罗生门。

其实采用该类付款方案与主流的即供付款有何分别呢？即供付款相对简单，普遍即供期大致分90日及120日两种，个别甚至提供长达360日，买家签订正式合约后，根据其所选择的成交期内上会（申请并获批按揭），一旦上会成功便被视为正式成交。财力雄厚毋须申借按揭的买家亦可一炮过找数。

估值下跌 买家上会须补大额差价

而先租后买又或先住后付形式入市，一般而言，普遍会设有数年期合约。当买家期满申请按揭时，银行会以申请时的最新市价估价。若楼市在租期内下行，估价可能大幅低于当年签约的成交价。此外，银行或会将过去抵扣的租金视为发展商回赠并在估价中扣减，导致实际按揭成数及贷款额大减，买家须自备巨额资金「补仓」。

不少买家误以为这类计划等同一般租约，以为放弃买楼顶多损失订金或已缴租金。然而，此类方案通常夹杂租务合约与买卖协议／选项合约。若买家未有履约至指定期满或中途退租，卖方有权根据合约条款追讨违约金、剩余期数租金，甚至在单位重售后追讨房价下跌的差价，涉款可达数百万元。

租客缴付的昂贵租金虽标榜可扣减楼价，但若最终因个人财务转变或市况恶化而放弃购入，累积的租金便会变成无法回收的沉没成本；同时亦需承受因资金被锁定而错失其他投资机会的成本。

买家签署「先租后买」合约前，务必仔细审阅条款细则，特别是中途退租条款、违约罚则及重售追讨机制，切忌将其视为可随时退场的普通租约。

代理须向买家清楚阐释责任

资深地产代理指，市场普遍误会发展商不会追讨租金，但其实发展商的角色在法律文件上确实有追究权，断不能单靠买家自行撰写不具法律约束力的退租信解决法律合约问题。而作为穿针引线的地产代理，有责任将隐藏风险如实告诉买家，如果牵涉到客户利益，有些必须清楚阐释的地方而没有提及，已属违规。

一方面发展商有追究权，但另一方面，普遍发展商亦多数会放弃追究。若然楼市上升，发展商宁愿将单位转售卖个好价，最重要是原本业主肯签妥「投降纸」，意思是指原业主证明自己放弃购入单位（即挞订），然后收回单位尽快转售食尽楼市升浪。但若然楼市下跌，发展商执行相关权利也无可厚非。

该名资深代理补充，无论先租后买、先住后付及过千日的特长成交期，皆并非时下置业主流的付款方法，大多买家采用即供或建筑期两个方式入市，故先租后买付款方式并非常态，纯粹是发展商提供优惠的一种促销手法，每种付款方式皆有利弊，利是资金调动较有弹性，弊是挞订离场成本极高。

买家必须切记，这些所谓的特惠计划，说穿了，最终都不及「光猪价」（即供价）吸引及稳阵，羊毛出在羊身上，无论任何形式的买卖均没有免费午餐。