为推动旧区重建，发展局将于下月推出「额外地积比率先导计划」，为期五年。发展局辖下规划署、地政总署和屋宇署昨日发出联合作业备考，详列先导计划的要求与安排。七区合资格旧楼重建可获额外20%免补地价总楼面面积作为鼓励，可原址重建或转化成地价价值，用于扣减在北部都会区、原址或其他地区的任何土地交易，每平方米地价最高84000元。

业界支持有关政策，认为对加快私人市场参与重建有鼓励作用；有智库认为，新政策能有效借助市场力量，突破现时市区重建的困局。\大公报记者 郑文迪、林志光

额外地积比率先导计划是去年《施政报告》提出推动旧区重建的创新措施之一。发展局局长宁汉豪表示，过去10年，约八成重建项目新建住宅单位来自私人发展项目，但收购成本及发展参数限制令市场参与度未见活跃。面对楼龄达50年或以上楼宇每年增加超过500幢，甚至未来15年每年平均增加超过700幢，有必要以创新及大刀阔斧政策，推动市场重建，应对楼宇老化远超重建速度。

或可转化为地价价值

在先导计划下，发展商如承诺拆卸位于七个旧区、楼龄达50年或以上、地盘面积不小于700平方米的住宅楼宇，并重建作住宅用途，将可获提供额外20%的免补地价总楼面面积作为鼓励。

有关豁免地积比率须经城规会批准，以及向地政总署修改地契，发展商可选择原址重建，或将该20%地积比转化成地价价值，用于扣减在北部都会区、原址或其他地区的任何土地交易，包括投地、地契修订或换地项目所须支付的地价。有关地价金额的有效期10年，其间不获任何利息，亦不可在市场上转让。政府亦不会在10年限期届满后就任何未使用的金额支付任何赎回金、补偿金或类似款项。

先导计划引入两项安排便利申请及精简程序，包括发展商提交申请前，可预先向地政总署和规划署查询重建地盘是否符合资格、额外地积比率地价价值及规划事宜等；地政总署会以标准金额计算额外地积比率的地价价值。地政总署昨日亦同时发出相关作业备考，为7个旧区各自订立适用的标准金额（详见表）。

先导计划将下月初实施，为期五年至2031年8月底，地政总署将于期内接受有关契约修订申请，并会施加契约条件，包括加入重建限期及罚则，确保发展商依期落实重建计划。发展局会适时评估成效，并视乎市场反应，按需要调整细节，包括考虑是否延长先导计划年期。

团结香港基金副总裁兼公共政策研究院执行总监叶文祺指出，放宽地积比率是日本、韩国及内地等国际城市惯常促进市区重建策略，部分城市政府甚至须直接财政补贴。香港新政策既能吸引发展商积极参与，又无需动用公帑，做法更为务实。他认为，新安排有助将发展密度调配至新区，纾缓旧区压力。

鼓励发展商参与市区重建

对于有担忧政策倾斜私人市场并推高旧区密度，叶文祺建议政府尽快修订地积比率转移的规划指引，由城规会严格把关，确保相关申请能为旧区及北都带来真正的规划增益，达至社会与市场双赢。

测量师学会前会长林家辉认为，新安排对加快私人市场参与重建有鼓励作用。他预期，转移地积比至新界地区对大型发展商较为有用，而现时采用标准金额计算土地价值，相信有助排除市场不确定性。

第一太平戴维斯估值及专业顾问服务董事总经理陈超国向《大公报》表示，由于过往高重建价值的旧楼已被发展商收购得七七八八，现剩余的旧楼，本身密度已较高，发展商收购重建的意欲低，先导计划为发展商提供诱因，更积极参与市区重建。但他预期，计划未必能令重建一蹴即就，因较高密度的旧楼，往往涉及十数层或更高的楼宇，单位数目或数以百伙计，业权又极度分散，增加发展商收购难度，加长收购时间，非一或两年内便能成事。

泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚向《大公报》表示，计划对发展商有极大诱因，发展商即使未能在重建项目上享用此额外地积比率，仍可将之转化为地价价值，当作「现金券」留待在全港任何地区包括北部都会区的土地交易上使用。若以市区地价支付较低价值的新界或北都区土地，所得土地的发展规模将更大，且十年有效期能给予发展商充足时间去使用。