上两期分别讲及何谓预估物业租值及银行计算物业租金作为入息的评估方式，以及有关按揭申请注意事项。

　　不少退休人士买楼收租，筹划以每月租金帮补生活费用，并且以租金作为申请按揭的入息证明。但需要留意，银行批出之按揭年期不止受限于楼龄，亦受限于申请人的年龄，银行可接纳之年龄与按揭年期之总和一般不高于75年，个别可达80年，例如60岁退休人士的按揭年期上限一般为15年。现时按揭年期平均达26年，由于退休人士可造按揭年期一般较短，每月按揭供款及所需入息水平便会提高，用家可先了解自身情况计算可造按揭金额。

　　存款额上限为尚馀按揭50%

　　传统智慧买楼收租造就“财息兼收”，每月定期享有租金回报，租金亦可以帮助业主支付按揭利息，而买楼后若在楼价处于升轨时造就财富增值。其实，现时银行流行提供按揭存款挂钩户口优惠，为按揭客户提供mortgage link高存息户口，存款息与按揭息一致，例如现时按揭息为3.25%，存款息亦是3.25%，用家将日常储蓄及备用资金存放于高存息户口，便可赚取高存息收入，进一步扩大了收息效果，可获高存息的存款额上限一般为尚馀按揭额的50%。

　　举例，刚退休的陈先生58岁，持有现契物业，每月租金收入1.5万元，现再买入一个500万元之连租约单位作收租之用，租金亦为1.5万，准备承造四成按揭。以两个单位之租金收入合共3万元，打八折后2.4万元作入息计，成功获银行批出按揭，还款期达20年，按息为3.25%，月供现时是11344元，租金足以供楼有余。

　　陈先生除了以租金供楼外，还将退休金存放于mortgage link高存息户口，高达按揭余额之50%享有3.25%存息回报，同步收租收息，又或若以存息收入抵销按揭利息后，淨按息等同由3.25%降至1.62%。

　　（作者为中原按揭经纪董事总经理）