近期越来越多人对楼市渐趋乐观，其实笔者早于2025年7月撰文陈列图表及数据，证明楼市已出现技术分析的“双底”形态，之后应出现上升阶段，事实楼市果然清晰有力地上升了一段时间，到了最近，我觉得楼市又进入另一阶段，想在此和各位分享一下。

刚需与投资者入市

首先，购买力已经阶段性增加，已并非一时乐观，更不是一时的购买力积聚的释放，今次可以说是市场甦醒，几乎所有板块的购买力都起动和增加，包括上车客、业主客、炒家、豪宅买家、泛内地客，甚至工、商铺的成交也多了。现在成交增加并没有单一板块是特别多，而是几乎所有板块也甦醒起动。目前只是初期起动，并未进入购买力互动和加温的状态。楼市在公众由极度悲观，变成已经有足够乐观的人入市。有关情况仍然会继续改善，这个重要的新阶段，象征了楼市（起码住宅市场）将会有较长期的回升。

其次是宏观大局的质变。过去几年，联系汇率制度令港元跟随美元处于高位，香港楼价因此受压。本来无限量化衍生的资金流动会导致高通胀，但是香港的逆周期措施的确做得不错，于是大量资金没有入市投资，积聚在银行体系。再遇上美债价格下跌、债息上升，曾几何时香港有不少银行都是以买美债享高息来“找数”定期存款利息，令到本港银行的定期存款利息曾去到4至5厘的阶段。

如此一来，在过去4年里面，香港增加了5万亿元的定期存款。这是一个什么的概念？相当于1997年的香港所有银行存款的两倍。以上因素，是有意加无意的偶然相聚，但如果觉得这次楼价是泡沫爆破或者会不断拾级而下的，实在是一个淒美的误会。

最近情况有了很大的变化，美国令人失去信心，港元和美元极可能进入贬值周期，美元和美债既然不可靠，黄金价格就自然大升，而各国在斗争中，资源互相抵制。地缘关系多处亦处于战争边缘，军工的原料需求大增，令到白银、铜等贵金属大升，未来的阶段将会是贵金属拉动物价上升。遇上美元和港元弱，很多国家都默默卖出美债，令到银行不敢再依赖，减少以美债收息作为“找数”的定期工具。

银行积聚的资金很大机会会流出市场，问题就是时间表，整个投资市场和楼市，由之前的结构性抑制，进入了结构性主动，大局已经彻底改变，大家要重新评估楼市在投资上的新角色。

（作者为祥益地产总裁）