随着楼市回暖及政府放宽税项措施，短炒获利的个案开始出现。打算短线投资物业，除了要懂得物色优质楼盘外，亦需慎选按揭计划并仔细计算成本。笔者将介绍短线投资物业前需注意的三大细节，助大家投资更为精明。

按揭罚息期影响回报

短线投资者若计划于1至2年内出售所购物业，首要考虑按揭罚息期的长短。事实上，若买家在指定时段内提前还款，银行通常会收取罚息费用，金额一般为原有按揭贷款额的若干百分比。现时市场上多数银行的按揭罚息期为2至3年。假设购买一个单位，申请贷款额为300万元，且按揭计划的罚息期为2年，罚则为贷款额的2%，若在2年内出售该单位，买家需额外支付300万元×2%=6万元的罚息费用。

每间银行的按揭计划罚息期各有不同。最近，有个别中小型银行推出“H+0.6%”加“零罚息期”的H按计划，于首2年内提前偿还贷款无需支付罚息，只需退回按揭现金回赠。此举让短线投资者即使在1、2年内出售物业，也不会因按揭罚息而影响整体回报。如有需要，建议先咨询按揭专业人士。

留意置业额外成本

虽然政府已放宽物业印花税，400万元或以下物业的印花税划一为100元，惟短线投资仍需注意其他额外成本，包括律师费、装修费、地产代理佣金及差饷地租等杂费。此外，如需申请按揭，按揭利息成本亦须计算在内。现时一般银行的按揭利率约为3.25厘，以贷款额400万元及还款期30年计算，首年总利息开支约为12.8万元。若预期未来拆息持续下跌，不妨考虑选择上述中小型银行的低息H按计划。

成交期太短或影响按揭申请

住宅物业的成交期一般为3个月，但在短线投资交易中，买卖双方可能会订立更短的成交期。买家如需申请按揭，需注意部分银行未必能在短时间内完成批核。正式买入单位前，不妨咨询大型按揭转介公司，协助配对合适的银行，令按揭申请过程更加顺畅。

（作者为经络按揭转介营运总监）