踏入二季度，按揭市场百花齐放。除了提供多元化的按揭计划，近日更有银行提高按揭现金回赠吸客，如果借取较大贷款额，银行回赠金额可相当可观。不过，按揭现金回赠的计算及发放方式有既定规则，笔者将分享其中五大细节，让大家更懂得比较不同的按揭计划。

首先，超过1%的部分需从贷款额中扣除。根据金管局指引，若银行提供的现金回赠总额超过按揭贷款额的1%，该笔金额需从贷款额中扣除，意味着买家需准备更多首期资金以填补差额。假设银行对1000万元贷款提供1.2%的按揭现金回赠，即借贷人可获得12万元，但贷款额需扣减12万元至988万元。此举虽导致首期资金增加，却能实际减少每月供款及按揭利息。

转按与提早还款 回赠或需退回

其次，按保不计现金回赠。现时买楼可透过按揭保险申请高达九成按揭，但银行计算按揭现金回赠时，会以七成按揭作为上限，七成以上即按保部分并不计算在内。以1%现金回赠为例，假设购买一个800万元的住宅并借取九成按揭，贷款额虽为720万元（800万元的九成），惟银行会以560万元（800万元的七成）计算回赠，申请人最终获得5.6万元（560万元的1%）。

其三，提早还款或会被收回现金回赠。银行按揭计划大部分设有2至3年的罚息期，若在罚息期内提早还款或转按至其他银行，可能需要支付若干罚息，并退回银行最初发放的现金回赠。目前市场上有个别银行的按揭计划罚息期仅有一年，其后转按或提早还款无需缴回现金回赠等额外费用，短线投资者不妨考虑。

其四，按揭现金回赠金额受不同因素影响。大部分情况下，按揭贷款额愈高，按揭现金回赠的百分比会愈高。如果客户属于专才或愿意开立高端账户，部分银行或愿意再提高回赠比例。

其五，留意银行现金回赠发放时间。按揭现金回赠的用途不限，可用于装修费、物业费用或其他私人开支等。但由于回赠一般会在客户提款日后数星期才存入户口，因此不应将现金回赠视为置业前的紧急资金。

现时无论是H按、P按或定息按揭，均有提供按揭现金回赠，但现金回赠仅属其中一环。在选择按揭计划时，不应只着重回赠的多寡，更应考虑按揭条款是否符合自身的置业计划。建议透过大型按揭转介公司协助，找出最适合自己的按揭方案。

（作者为经络按揭转介营运总监）