在中东乱局下，美国联储局“一动不如一静”，日前一如市场预期宣布维持利率不变。至于本港方面，由于最优惠利率（P）早已回落至上一轮加息周期前水平，今次议息结果相信未会对本港楼市构成影响。

外围不明朗因素笼罩全球，惟本港楼市暂未见受压，整体表现仍然稳健，当中以一手市场表现尤为突出，其中3月及4月一手交投更是大收旺场，连续两个月突破2000宗水平，表现相当理想。

根据美联物业研究中心综合《一手住宅物业销售资讯网》资料及市场消息，过去两个月（3月1日至4月29日）一手私宅合共录得4585宗成交，涉及金额约528.6亿元。较今年首两个月的3820宗及约431.6亿元分别升约20%及约22.5%，显示在外围局势波动下，本港楼市购买力不但未有减弱，反而持续释放，带动一手成交量额齐升，市场刚性需求持续释放。

个人预计，短期内楼市将继续“一手当道”，5月份一手交投料维持旺势，连续3个月录得逾2000宗水平，创近7年最长纪录；二手交投同步“跟上”，支持楼价延续升势。

事实上，楼市向好加上部分新盘重现轻微溢价，为楼价升势带来支持。差估署日前公布，3月份私人住宅售价指数按月升约1.39%，楼价已连续10个月录得升幅，创逾2年新高。至于“美联楼价指数”于4月27日报144.02点，升至2年半高位，本年迄今累升约6.9%，已明显高于去年全年约5.14%的升幅，与官方楼价指数同步展强势，只要外围因素未有再明显转差，预料楼价升势可望延续，全年楼价可望上升约10%至15%。

租金同样呈强，差估署3月份租金指数按月升约0.6%，连升5个月，并接连破顶。期内美联“租金走势图”走势相若，私宅呎租已连续3个月“月月破顶”，料第2季租金将延续升势，升幅更有望扩大。

“供平过租” 吸引资金入市

这对投资者买楼收租及租客“租转买”的意欲构成重大刺激。目前楼价虽有所回勇，仍较高峰期低出约2成，加上息口处于低水平，而租金持续上扬令回报率更具吸引力；近日本港多个屋苑已显见“供平过租”的情况，促使不少租客“租转买”，投资者亦积极入市收租，为楼市带来正面推动力。

此外，若中东乱局影响消退，今年下半年联储局料进一步减息，或触发香港银行“跟减”，届时除了可减轻准买家及现有供楼人士负担，更令“供平过租”现象进一步发酵，吸引更多租客转租为买，潜在购买力踊跃入市，为楼市提供更强后劲。

究竟哪些屋苑值得注意呢？本人早前专栏亦曾提及，现时不少屋苑租金回报率已处于吸引水平，尤其是一些新兴地区及毗邻大学区的屋苑，例如沙田、大围、大埔、港岛西、红磡、将军澳、启德等热门地段的屋苑，这些区域向来是内地购买力的“聚居地”，前景看俏。总而言之，只要肯勤做功课，各区均不乏“寻宝”机会。

（作者为美联集团行政总裁（住宅））