大公房产讯  2月27日，新世界发展（股份代号:0017）发2025/2026中期报告。期内，集团实现收入83.908亿港元，同比下滑约50%；毛利50.38亿港元，同比下降25%；核心盈利36.36亿港元，同比下降18%；股东应占亏损37.29亿港元。

　　对于亏损的原因，新世界发展管理层表示，“2026财年上半年的亏损是受到非现金的拨备和一次性亏损的影响。为某些发展物业和投资物业项目进行了非现金的拨备。如果撇除这些非现金拨备的话，我们今年的归母净利润其实是正数。”

 

　　分业务看，截至2025年12月31日，新世界发展物业发展收入为38.99亿港元，去年同期为83.78亿港元；物业投资收入为26.19亿港元，与去年同期25.59亿港元相比保持稳定；建筑收入为0.99亿港元，去年同期为38.58亿港元。

 

　　报告期内，新世界发展实现合约销售138亿港元，其中香港贡献103亿港元，创2021年以来同期新高；内地合约销售仅约32亿元。

 

　　于2026财政年度上半年，新世界发展总债务约为1443亿港元，累计减少约17亿港元。净债务约为1227亿港元，于2026财政年度上半年增加约26亿港元。

 

　　在此之前的于2025年11月3日，新世界发展就其永续证券及有担保票据提出交换要约交换要约，目标是向债权人提供与维港文化汇挂钩，并且具备优化信贷状况的工具。

 

　　截至2025年12月5日最后结算日，投资者合共提交约180亿港元的永续证券及18亿港元的有担保优先票据参与交换。按备考基准计算，于债务置换完成后，本集团未偿付的永续证券及有担保优先票据本金会分别减少约87亿港元及4亿港元。同时，股东权益增加约87亿港元。

 

　　于回顾期内，新世界发展净债务为1227亿港元，按年增加26亿港元，该集团认为主要由下列三项因素所致：尽管本集团发展物业的买家大部份选择“即供”计划付款，但扣除首期后的余额一般会于120至180天后方收取。此安排适用于九龙城的瑧博及西九龙的瑧尔等项目。因此，预期该等项目的大部份现金流需要到2026财政年度下半年方会流入。

 

　　此外，新世界发展于2025财政年度下半年及2026财政年度上半年的合约销售大部份来自合营项目，包括滶晨、柏蔚森、天泷、DoubleCoast及天御。该等合营项目所产生的现金在分派到本集团之前，并不会综合在集团层面体现。

 

　　再者，数个合营项目于回顾期内竣工，而相关建筑贷款亦在期内到期。相关合营企业伙伴，包括本集团在内，须清偿余下贷款的账面价值。于回顾期内，本集团应占的财务担保减少27亿港元。预期余下27亿港元将以销售所得现金款项悉数偿还。

 

　　在2026财年中期业绩发布会上，新世界发展管理层透露，截至交割日期，新世界发展实际上接受了179亿港元永续债、19亿港元票据的债务进行了置换。最终令永续债减少了87亿港元，美元票据减少了4亿港元。同时，管理层表示：“这次换债，可以减少我们未来的永续债成本，也是我们减债工作重要的一步。”

 

　　展望未来，新世界发展执行董事兼行政总裁黄少媚表示，集团将持续重点布局粤港澳大湾区和长三角核心城市，凭借国际化视野和本土化决策优势，本集团将坚持以物业发展与物业投资双轨并行的战略，并以高品质发展为核心路径。此外，本集团将充份发挥核心区域的布局优势，精准把握政策导向与市场修复窗口，推动业务平稳向好发展。随着香港北部都会区、大湾区及长三角一体化等国家战略的深入推进，本集团将进一步发挥在中高端产品开发与综合运营方面的深厚积淀，致力于为股东、客户及社会创造稳健且可持续的长期价值。