2025年，物业管理行业在深度调整中迎来关键转折。在房地产周期波动、市场竞争加剧、政策导向转向高质量发展等多重因素交织下，行业告别粗放式规模扩张，迈入以质量、效率、结构为核心的新发展阶段。

 

　　在此背景下，金茂服务坚定践行从规模扩张到有质增长的转型路径，以“1245”战略为总牵引，在市场拓展、业务结构、多元赛道、资产优化、数智赋能等维度全面突破，交出一份兼具稳健性与成长性的年度答卷：2025全年实现营业收入36.68亿元，同比增长18.5%，核心基础物管收入26.9亿元，同比大增23%，在行业分化期走出独立上行曲线，为央企物管企业高质量转型提供了可借鉴的样本。

 

 

　　行业调整期，规模不再是衡量物管企业竞争力的唯一标准，高质量规模、高能级布局、高毛利结构成为核心竞争维度。金茂服务深刻把握行业趋势，将有质增长贯穿经营全流程，实现规模扩张与质量提升的动态平衡。

 

　　规模拓展上，公司坚持高能级城市聚焦策略，拒绝低质量摊大饼。2025年在管面积增至10570万平方米，在管项目636个，其中高能级城市占比93%，华东、华北核心区域占比约70%，牢牢锁定资源集中、消费力强、支付能力稳定的核心市场。市场化外拓更是实现量质齐升，全年签约年合同额同比提升25%，97%的新签项目位于一二线核心城市，新签项目中非住业态占比达64%，成功斩获杭州春江彼岸、上海张江科学之门、头部半导体产业园等一批地标级灯塔项目，同时依托中化集团协同优势，拿下先正达研发中心、雄安中化大厦等优质项目，外拓质量与业态结构实现双重优化。

 

　　与高质量外拓同步推进的，是低效资产果断出清的减法策略。物管行业普遍存在项目良莠不齐、低效项目拖累整体盈利与服务品质的问题，金茂服务以经营效率与服务品质为标尺，主动退出44个低效项目，聚焦资源深耕优质项目，推动78个项目收缴率实现增长。这种有进有退、优胜劣汰的资产运营思路，既优化了在管项目结构，又提升了整体运营效率，让有限的管理资源向高价值项目倾斜，为盈利水平与服务品质双提升奠定基础。

 

　　有质增长的核心，是摆脱对地产周期的依赖，构建独立增长能力。2025年，金茂服务主动压降非业主增值业务，收缩与地产关联度高的资产型业务，非周期业务收入占比提升至91%，第三方收入占比升至81%，大幅降低地产周期波动对经营的影响，抗周期底色愈发鲜明。这种以市场化、独立化、非周期化为方向的结构调整，让公司在行业下行期保持营收稳健增长，核心基本盘持续夯实。

 

 

　　战略清晰是企业穿越周期的关键。面对行业新格局，金茂服务进一步明确1245战略核心目标，以客户满意为根基、财务健康为底盘、持续增长为动能、组织精进为保障，四大支柱协同发力，牵引公司从传统物管企业向综合城市服务商转型，为长期高质量发展搭建四梁八柱。

 

　　客户满意是战略的核心落脚点。金茂服务以服务品质为核心竞争力，打造金玉满堂服务产品价值体系，匹配中国金茂高端产品线定位。通过百日品质攻坚、三级品质稽核实现服务管控常态化，全年落地2990余场社群社文活动，推出久出代管、房屋4S体检等入户服务，覆盖超10万户业主，以精细化、个性化服务筑牢客户信任。同时坚持服务即回款理念，构建全链路回款机制，在行业收缴率下滑背景下，小业主当年收缴率提升0.5%，清欠率提升2.2%，常熟茂湖云筑、北京天禧等标杆项目实现品质与收缴率双提升，印证服务品质对经营的正向赋能。

 

　　财务健康是企业行稳致远的底线。2025年，金茂服务现金流表现亮眼，现金及现金等价物增至16.29亿元，同比增长16.4%，经营活动净现金流达7.5亿元，应收账款账龄结构持续改善，财务安全垫持续增厚。更值得关注的是，公司发布2026-2027年高比例分红规划，2025年末期股息分红率提升至50%，全年股息派发2.13亿港元，同比提升31%，未来两年常规分红率不低于归母净利润50%，以真金白银回馈股东，彰显对长期盈利与现金流的坚定信心。

 

　　持续增长与组织精进为战略落地提供动力与保障。在增长维度，公司收敛聚焦核心城市，深挖优质外拓，提升增值业务贡献，推动业务结构持续优化；在组织维度，通过架构精简、人机协同、数字化管控，实现销管费用率优化至6.3%，同比下降0.8个百分点，核心业务集采全覆盖且应用率达70%，落地94项管理改进动作，降本增效与组织能力同步提升。四大支柱相互支撑、协同发力，让1245战略从规划蓝图转化为实实在在的经营成果，推动公司高质量发展行稳致远。

 

 

　　单一住宅物管已难以支撑物管企业长期成长，业态多元化、赛道专业化成为行业共识。金茂服务依托央企资源优势与专业服务能力多元赛道全面开花，打开全新成长空间。

 

　　IFM综合设施管理是公司非住业态扩张的核心抓手。面对企业客户对一体化、专业化、定制化后勤服务的需求，金茂服务聚焦科研、制造、金融等高端领域，与中国中化、伊利集团、中国平安等行业龙头建立深度合作，服务能力从基础保洁安保向全流程设施运维、空间管理、能耗优化等高附加值环节延伸，从基础服务供应商向企业价值提供增长点转型。半导体产业园、超高层写字楼、研发中心等高端非住项目的落地，不仅提升了非住业态占比，更拉高了整体盈利水平，成为公司增长新引擎。

 

　　社区增值服务是挖掘C端价值的重要载体。金茂服务立足业主真实需求，打造爆品SKU，推动社区增值服务标准化、规模化发展。其中美居业务凭借标准化产品与高品质交付，实现收入147%的高速增长，成为社区增值核心增长极；同时持续提升服务渗透率，C端渗透率同比提升25%，从基础物业服务向居家生活全场景延伸，将业主流量转化为实实在在的营收，构建起稳定的社区消费生态。

 

　　能源管理服务是公司抢抓双碳机遇的战略布局。在国家双碳战略背景下，金茂服务完成中国金茂旗下科技住宅能源运维服务收购，依托五恒科技系统运维优势，切入广阔的能源管理赛道，实现物业管理+科技运维双重收入模式。这一布局不仅契合绿色低碳发展趋势，更形成技术护城河，打开面向科技住宅、商业楼宇、产业园区的能源运维增量市场，为长期增长注入绿色动能。

 

　　数智化建设为多元业务提供底层支撑。公司构建端+平台数智化体系，部署消防分析传感器、AI监控等智能设备，上线悦邻商城APP、无感通行等便民应用，通过人机协同提升运营效率与服务体验。数字化管控覆盖成本、服务、回款全流程，智能设备替代重复人力，既降低运营成本，又提升服务响应速度，为多元业务高效落地提供技术保障。

 

 

　　2025年，物业服务首次被写入国家“十五五”规划纲要，被定位为住房制度核心环节和生活性服务业重点，行业迎来政策红利与发展新机遇。从配套服务到国家战略性支柱行业，物管行业的定位实现历史性跃升，高质量发展成为行业主旋律。

 

　　作为央企背景的物管企业，金茂服务始终践行社会责任，将企业发展与国家战略、民生需求深度融合。2025年，公司万得ESG评级升至AA，位列地产及物业行业第一梯队，通过绿色社区建设、HSE管理体系落地、FORUS体系推进，实现经济效益、社会效益、生态效益协同发展。

 

　　在城市服务、民生保障、绿色低碳等领域，金茂服务持续发力，以央企担当助力行业转型升级，推动物管行业从规模竞争转向质量竞争、从单一服务转向综合服务、从依附地产转向独立发展。

 

　　从规模扩张到有质增长，从单一物管到多元布局，从依附周期到穿越周期，金茂服务2025年的发展实践，诠释了央企物管企业在行业转型期的责任与担当。凭借高质化布局、精益化管理、品质化服务、多元化赛道，公司构建起兼具抗周期能力与成长潜力的发展体系。在政策红利释放、行业格局重构的新时代，金茂服务将继续以有质增长拥抱行业新机遇，持续增厚长期价值，为股东、客户与行业创造更大价值，在高质量发展道路上稳步前行。

 

　　展望未来，行业短期承压、长期向好的格局不变，有质增长仍是核心主线。金茂服务将继续以1245战略为指引，深化有质增长理念：客户满意层面，全面落地金玉满堂服务体系，提升民生服务品质；财务健康层面，持续优化项目结构，夯实现金流底盘；持续增长层面，聚焦核心城市，深挖优质外拓，提升增值业务贡献；组织精进层面，拉升专业能力，保障战略高效落地。