每逢楼市差的时候，都会有人说：“大湾区已经同城化，香港楼价太贵，将来要与内地看齐。”笔者听到类似评语都感到啼笑皆非。香港与内地楼价的确有距离，两地比较的确是楼市变化的一个因素，但还有其他关键的因素。首先我们要弄清楚同城化是什么？有什么结构和定性？

根据DeepSeek的解释：“同城化是指两个或两个以上相邻、地理位置相近的城市，透过消除行政壁垒和体制障碍，实现经济、社会、文化、生态等方面的深度融合，让居民感觉就像生活在一座城市里。”对于香港来说，同城化源于交通和客观条件容许人口充分对流而形成，但同城化并不是等于“同化”，更正确的说法是融合。

本来两地居民都多了选择，也多了资源和消费力，只是角色要重新分配，例如有充分时间享受消閒饮食的港人，可能会多了机会去大湾区其他城市，这是市场的选择，同样内地人亦多了来港的选择，问题是香港有没有充分的准备去满足和服务这些客户群。如果没有准备，只是抱怨这批新客群不消费，就会走向淘汰。

事实上，市场正在新陈代谢。近年香港不少商铺曾空置率大增、租金大减，反而吸引了很多内地品牌在港开发市场。本港的消费市场显然正在换血，这也是市场的选择。

两地融合之后，因为购买力会重新作选择，所以不同市场品牌重新定位。很多人误会同城化是互相同化，这只能说是其中一个效益，近年很多人在香港上班，却在大湾区居住、享受平租，或者选择在大湾区养老、享受比香港更高性价比的服务，这正正是享受同城化的角色重新分配。

内地买家注入新动力

笔者想说重新分配并不是将香港“下游”，而是“对流”。香港豪宅何尝不是很多内地人入住？我们不是多了很多新租客吗？香港住宅市场不是日益多了持有本港身份证而名字是普通话拼音的内地人去买吗？以上所说的只是原有角色的重组，未来大湾区和香港都会有新的一页和面貌及新的角色分配。笔者认为香港仍是国际上最强的金融中心，粤港澳大湾区会是成功的湾区经济模式。

明白到未来香港与大湾区是融合、重新分配、对流。就会明白到时代的挑战。变！难免有面对挑战的一面；变！亦充满生机和迷人的一面。希望大家积极去掌握，祝大家好运！

（作者为祥益地产总裁）