数十年来，香港的楼宇保养做得好过很多城市，这是因为港人肯付足够的管理费，不但令香港住宅有好的管理水平，亦随着岁月的累积，普遍大厦也有庞大的特别基金或储备基金，确保屋苑可以支付大维修开支。大维修能够给予屋苑第二春，保养得好，有关物业的价格亦保持得好。

特区政府规定强制验楼计划及验窗计划，这是合理的保障市民政策，但最近宏福苑大火反映大维修竟然存在风险。首先，大维修工程相当庞大，在大维修期间不但影响居民的生活，若有人管理不好，巨额基金有可能被不法之徒觊觎。香港有没有这么多人才去支持众多的维修水平？有关大维修的资金又有否足够的监管人手确定专业运作？一次大维修严峻考验到各部门的执法能力，也反映部门与部门之间的协调能力，有事发生应该由哪个部门去负责？

笔者认为，每一个个案都有不同的情况和难度，但是出现任何差池，受苦的一定是小市民。所以我提出另一个角度去面对这个问题，既然大维修必须要做，面对运作上的风险却不少，更佳保障市民的做法是超前维修，即是维修于微时（在轻微损坏时就进行维修）。

宏福苑事件后，有朋友给我一些小型烟火警报器，这些烟火警报器安装容易，当它感应到烟火之后，就自动发送讯息通知住户，即是说，就算大厦警报系统出现停顿，市民都有其他简单的现代科技补救到。

定期无人机摄录 AI分析

我上月拜访了广东韶关市新丰县的低空经济摇篮，更加体会到国家推广高科技是非常正确。我的想法是：香港有足够的科技联系去发展一些落地的系统来改善生活，无人机是会飞的机械人，亦是会行动的AI。其实AI、机械人、网络、大数据可以穿梭运用，我建议特区政府立例鼓励“维修于微时”的工程，鼓励创科进入大厦维修系统，鼓励提前维修。屋苑可以用一些简单的科技，例如固定镜头，或者无人机自动定时去摄录影像，然后AI配对和分析影像变化，实时掌握维修的需要，整个过程甚至毋须人手。“维修于微时”不但省却成本，保养效益更高。更重要的是，工程牵涉的部门更少，运用的资金亦少，引来贪财不法之徒也相对减少，无疑市民受到无妄之灾的机会也更少。

香港旧楼众多，有足够的资金和科技去将维修业开放成为创业甚至经济增长的大空间。创科发展应就每一个地方的独特性去发展，然后将独特系统发展成熟后再推广给全世界。

（作者为祥益地产总裁）