香港商业地产投资市场正站在新一轮周期的起点。根据高力《2026年香港物业展望》报告，2025年全年商业物业投资成交额约为390亿元，按年上升约12%，其中自用买家及内地资本成为推动力，在第四季更带动季度成交额按季急升65%。预测，在减息周期及政策红利下，2026年全年商业物业投资成交有望增至约420亿元，按年再增约5%至10%，反映资产价值经调整过后，走向更主题性的增长阶段。

买家结构的明显转变，是去年交易的关键特征之一。可见于第四季，近六成的投资成交金额来自内地买家，创2020年底以来的新高，最触目的交易，要数阿里巴巴及蚂蚁集团以72亿元购入铜锣湾One Causeway Bay的13层楼面，成为自2021年以来香港最大宗写字楼买卖，亦标志内地科企再度以“香港总部”布局巩固其国际融资及营运平台，标志性的交易，同时对其他大型企业及长线资金具重要定锚效应，有助投资者重建对香港核心写字楼资产的信心。

内地买家比重大幅上升，背后有多重逻辑。首先，宏观层面上，随着联储局在2025年累计减息0.75厘，加上恒生指数同年按年反弹28%，带动财富效应及风险偏好改善。在新兴市场波动加剧的背景下，香港作为国际金融中心及连接内地企业“走出去”的首站，其核心商业物业资产在风险调整后回报上更具吸引力。其次，经过数年的价格调整，写字楼、零售及工业物业资本值已出现显著调整，年底较年内下调近10%，为中长线资金配置，以自用为主的机构，提供了具吸引力的入市空间，既可锁定长期营运空间，亦可享受未来估值修复的潜在收益。

人才湧港 住宿需求增

资产类别方面，写字楼及学生宿舍板块成为新一轮的投资焦点。根据2025年数据，写字楼交易额约242亿元，按年大增71%，占全年商业物业投资总额逾六成；截至2025年底，主要商用资产的估值调整已较前几年温和，办公室租赁市场在金融服务业及专业服务带动下，但核心商业区租金跌势已于去年下半年明显放缓，可谓价格筑底信号。同时，酒店及服务式住宅在“城中学舍”及用途转换政策带动下，成交额由上一年的25亿元上升至63亿元，而整幢住宅投资亦按年飙升145%至13亿元，反映住宿相关资产在教育及人才住宿需求带动下，被视为具增长潜力的主题板块。

展望2026年，在利率环境进一步正常化、租赁基本面持续改善，以及“城中学舍”等政策主题为住宿及教育相关资产带来额外上升空间的背景下，高力预期更多长线资金将把握估值仍具吸引力的窗口期，推动写字楼及住宿板块的成交量及资本值逐步上升。

（作者为高力香港资本市场及投资服务主管）