踏入2026年，亚太区房地产投资信托（房讬）正逐步走出高息环境的压力。自2025年开始的减息周期，为房讬重拾增长提供关键动力，市场基本面正迎来改善契机。

利率下调带动三大增长因素：

一、利息成本下降，直接支持派息增长：亚洲多个市场的再融资利率于2025年下滑，为房讬带来实质成本减省。在租金收入保持稳定下，利息支出下降将推动每单位派息（DPU）回升。

二、并购环境改善，资本循环重启：利率回落令资产估值更趋稳定，有利企业调整投资组合并重启并购。资本化率压力减退后，房讬的收购与资产优化活动可望加快，成为额外增长来源。

政策改革提升市场流动性

三、息差吸引，估值仍具提升空间：尽管2025年房讬市场已有所反弹，但新加坡、香港等主要市场相对政府债券的息差仍高于十年平均，在固定收益回报下降下，房讬的收益率对资金更具吸引力。

政策面亦为亚太房讬带来利好动能。新加坡于2024年底推动资本市场改革，改善中小企与房讬的筹资环境；香港正积极推动房讬纳入沪深港通，一旦落实，流动性将明显提高。印度将于2026年起把房讬正式列为股票资产，与国际制度接轨，将吸引更多机构资金参与，推动市场成长。

展望2026年仍须留意三大风险：

首先，主要央行仍关注通胀走势，减息步伐或较市场预期更为反复，短期投资气氛可能受到干扰。

其次，疫情后租金于2023至2024年大幅反弹，未来增速或受高基数限制。在经济尚未完全明朗下，业主更着重出租稳定性。但除非经济急剧转弱，出租率大幅下滑的风险不大。

第三，科技需求仍具变数。人工智能商业化进度未明朗，或影响数据中心资产的扩张与租赁活动。

总括而言，在利率下降、估值吸引及政策利好的共同作用下，亚太房讬正步入由压力走向复苏的增长周期。房讬仍是寻求稳定收益与增长潜力的投资者值得关注的资产类别。建议采取主动型策略，灵活把握2026年的市场机遇。

（作者为宏利投资管理投资组合经理）