过去两年，香港商业房地产市场虽面临供应高峰期，写字楼空置率达17.5%的挑战，但内地公司来港营商势头强劲，成为写字楼租赁及投资的主要动力。2025年甲级写字楼淨吸纳量达173万方呎，为2018年以来新高，其中内地企业在新增租赁成交占比逐渐提高，其偏好现代化甲级写字楼，强调交通便利、成本效益及与内地连结，以支持大湾区业务扩张，也驱动中环与九龙写字楼成为新宠。

占高铁优势 与内地联通

据高力香港《2026年香港物业市场展望》报告预测，今年写字楼市场发展为均衡形态，教育及财富管理中心业务的扩张，将成为主要驱动力。值得一提是，随着环球地缘政治冲突加剧，香港作为稳定的国际金融中心，预期可吸引更多外来资本，也有利于核心商业区市场，中环凭借地段优势，九龙则凭与内地联通和协同效应，特别对内地企业及客户群集中的跨境保险、财富管理和金融服务行业，具有更大吸引力。

港股IPO集资额去年重登全球首位，而本年有逾300间企业申请来港上市，主要来自内地，当中不乏“A＋H股”两地上市的企业龙头，除了印证资本市场对香港金融及专业服务的信心一票外，同时也带动高淨值人士对在港的财富管理需求，把握机遇，享受香港具竞争力的税务和营商环境。

因此，内地企业在港设立区域总部、基金平台、家办或保险资管中心，不仅是“境外窗口”，更是接通全球资本与高淨值客户的核心节点；选址自然倾向兼具国际金融品牌认受性、与大湾区高效基建联通，以及能提供高端客户体验的商业地带。高铁九龙站上盖的商业圈最具代表性，目前除环球贸易广场（ICC）外，提供260万方呎甲级写字楼空间的新地IGC高铁站上盖项目，不但获平安人寿入股并设置成未来总部，较早前亦获瑞银签订为期10年的46万方呎长约，并计划把原本分散于两座国际金融中心及尖沙咀等五个据点的员工，全面整合至西九新总部，彰显信心，也造就区内财富管理业务间的协同效应。

当九龙站商业圈成为顶尖金融服务业的集中门户，俨如“中环2.0”，其衍生的客户及专业服务需求，例如保险、税务及身份规划、管理咨询及专业服务等，租赁或买卖需求将辐射至邻近的次核心地带，例如尖沙咀及长沙湾等一带的优质甲厦，可预视成为写字楼板块中首要复苏区域。

（作者为高力香港企业客户服务主管）