香港楼市气势如虹，多家大行相继加入唱好行列。其中，摩根大通发表报告，大幅调高2026年香港住宅楼价升幅预测，由原来的5%至7%，上调到10%至15%。此外，该行明确指出本港楼市已告别调整期，正式进入新一轮上行周期，明年楼价料再升约5%。\大公报记者 邵淑芬

摩根大通将2026年香港楼价升幅预测由原先5%至7%，一举上调到10%至15%，并预期明年楼价可再升约5%。该行指出，自2025年3月低谷以来，楼价升幅较预期强劲，行业已从“复苏初期”进入“扩张”阶段，预计人口流入及“错失恐惧”情绪将有助行业发展。摩通强调，在乐观市场环境下，地产股估值标准正由“股息收益率”转向“资产淨值折让”，这一根本转变意味着市场对地产股的看法已从收息工具转向增长故事。

人口流入 推动置业需求

高盛亦将今年楼价升幅预测由5%调高至12%。该行分析指，香港楼市下跌周期已经见底，住宅楼价自去年9月以来上升5%，写字楼出租率更创2008年第四季以来最高季度水平。高盛从需求面拆解楼市爆升的三大引擎，首先，签证及移民政策持续带动新增住屋需求；其次，租金强劲增长加上按揭利率下降，形成强烈“转租为买”诱因；第三，撤销楼市“辣招”后，交易成本大幅降低，重新激活投资者入市意欲。该行预期未来政策将继续支持人口、收入增长及住屋可负担能力。

摩根士丹利认为，本港楼市将进入上行周期，住宅楼价、中环写字楼租金及零售销售三大领域将自2018年以来首次实现按年增长，因此将香港房地产评级上调至“吸引”，预计今年楼价反弹至少10%。花旗将今年楼价预测由上升3%调高至上升8%，认为新增土地供应少、住宅货量消化，加上外来人口需求及资本市场财富效应，本港楼市将进入数年上行周期。汇丰环球研究将今明两年楼价升幅由3%至5%调高至各升7%，认为低按揭利率及住屋需求增长将加快楼市复苏。里昂亦预测香港楼价2026年上升5%，主要受美国减息、强劲租务需求及卖楼压力缓解带动。

地产股开始估值重估

值得注意的是，并非所有砖头都能受惠于这轮升浪。高盛对依赖本地零售的收租股敲响警钟，将九龙仓置业（01997）评级由“买入”降至“沽售”，目标价下调至28元；领展房产基金（00823）评级亦下调至“中性”，目标价降至41.3元。该行解释，这两家企业对零售业敞口较大，面临北上消费潮及网购竞争等结构性挑战，前景相对暗淡。

整体而言，随着多家大行一致唱好，香港楼市情绪正显著回暖，地产股估值重估才刚刚开始。投资者正密切注视即将公布的业绩及股息政策，以确认行业复苏的力度与可持续性。