团结香港基金早前发表《香港房屋趋势导航2026》。报告指出，本港私楼供应库存月数，已由2023年高峰的102个月（约8.5年），大幅回落至2025年的49个月（约4年），相当于减半。

“供应库存月数”是衡量私楼消化速度的重要指标，以“已落成及兴建中项目的未售单位总数”，除以“年度一手私楼平均每月成交量”计算。以2025年为例，潜在供应约8.9万伙，全年成交逾2万宗，即需4年即可全数消化现有库存。

库存月数减半意义重大。当消化期逾8年，市场极度饱和，去货速度慢，发展商需减价促销，投地意欲低迷，库房收入受压；如今回落至4年，是2019年以来最短，显示购买力已有效吸收供应，市场筑底回升。相比之下，2023年潜在库存逾9万伙，全年交投仅约1万宗，需近9年才能消化。

私楼供应库存消化期大幅缩短，加上现楼承接力转强，发展商压力大减，推盘策略已由“求量不求价”转向“价量兼备”。市场正由买方市场转向卖方市场，发展商重新掌握定价主动权，新盘加价潮重临。

一手货尾量连跌四季

受惠于新盘销售显著转趋活跃，一手货尾量持续回落。根据中原地产最新数据，今年首季一手货尾量降至1.6672万伙，连跌四个季度，较2023年高位大幅回落近三成，货尾比重亦跌穿12%水平，创逾四年新低，反映库存已逐步脱离“警戒线”。若以去年购买力推算，现有货尾理论上可于一年内吸纳完毕。

近年最具代表性新盘战场、货尾重镇之一的将军澳，去年首季货尾量多达2215伙，并连续四年同期维持逾千伙水平；今年首季却急降至仅139伙，按年大减逾九成，创2016年仅99伙以来的十年新低。更有部分地区的货尾量回落至单位数，其中，上环最少，仅剩7个。4月份一手成交已逾2000宗，今年首四个月，三个月一手成交均逾2000宗水平，这些数字都反映新盘市场正告别供应过剩，回归供求运作健康的水平，对后市起很大支撑作用。

（作者为中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁）